ＡとＢとの間で、平成16年４月に、ＢがＣから借りている土地上のＢ所有の建物について賃貸借契約 (期間２年) を締結し引渡しを受け、債務不履行をすることなく占有使用を継続している。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。 　(平成18年・問１4)

２．「借地権の期間満了に伴い、Ｂが建物買取請求権を適法に行使した場合、Ａは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Ｃに対抗できる。」

４．「平成18年３月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Ａが建物を退去し土地を明渡さなければならなくなったときは、Ａが借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。」

　肢１，肢２は民法の賃貸借でも頻出の問題です。この問題を落としてはいけません。

１．「Ｂが、Ｃの承諾を得ることなくＡに対して借地上の建物を賃貸し、それに伴い敷地であるその借地の利用を許容している場合でも、Ｃとの関係において、借地の無断転貸借とはならない。」

【正解：○】
◆借地上の建物を第三者に貸すことは，土地の無断転貸借とはならない

　Ｃ (土地の賃貸人)
　｜
　Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人)　―　Ａ (建物の賃借人)

　土地の賃借人が借地上に建てた建物を第三者に賃貸した場合は，その建物の借主が建物を使用収益するのに伴って敷地を利用するのを許容している場合であっても，第三者に転貸したとはいえないので，地主 (借地権設定者) の承諾は不要です(大審院・昭和8.12.11)。

　したがつて，Ｃとの関係において，借地の無断転貸借になることはありません。

２．「借地権の期間満了に伴い、Ｂが建物買取請求権を適法に行使した場合、Ａは、建物の賃貸借契約を建物の新たな所有者Ｃに対抗できる。」

【正解：○】
◆建物の賃借権の対抗要件は引渡し

　Ｃ (土地の賃貸人)
　｜
　Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人)　―　Ａ (建物の賃借人)
　　建物の買取請求権を行使

　この問題は難しく考える必要はなく，単に，建物の賃貸人が第三者に建物を譲渡した場合に，建物の賃借人は，建物の引渡しを受けていれば，建物の賃借権を新しい建物の所有者に対抗できる(民法605条，借地借家法31条１項)，ということを知っていれば足ります。

　Ｂが建物買取請求権を行使した結果，建物の所有権は土地の賃貸人であるＣに移ります。

【正解：×】
◆借地契約が債務不履行により解除された場合，明け渡し猶予はない

　Ｃ (土地の賃貸人)
　｜　Ｂの債務不履行により解除　
　｜　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　Ｂ (土地の賃借人，建物の賃貸人)　―　Ａ (建物の賃借人)

　借地上の建物の賃借人Ａは，土地の賃借人Ｂの借地権に基づいて，土地を使用しているので，借地契約そのものがＢの債務不履行により土地の賃貸人Ｃから解除されれば，借地上の建物の賃借人は土地を明渡さなければなりません(判例)。

　借地契約が満了した場合は，裁判所による明渡し猶予がありますが，借地権が債務不履行により解除された場合には，明渡し猶予はありません。

▼この問題は，借地借家法35条１項(借地権満了の場合の明け渡し猶予)ではなく，判例の問題です。肢４の後にこの肢３があれば迷いませんが，肢４の前に，肢３の問題文を置くのは，出題者も素直ではありませんね。でも，このような出題方法はこの年に限ったことではなく，よく使われる出題手法ですから，ウラミッコなしにしましょう。

４．「平成18年３月に、借地権が存続期間の満了により終了し、Ａが建物を退去し土地を明渡さなければならなくなったときは、Ａが借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、Ａの請求により、Ａがそれを知った日から１年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。」

【正解：○】
◆借地権満了の場合の明渡し猶予

　　借地権の存続期間の
　　満了１年前　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借地権の存続期間の満了
　――●―――――○―――――――――○――――――●―――――
　　　　　　　　　　　借地権の満了を知る　　　裁判所に請求
　　　　　　　　　　　　　└　この日から１年以内に明渡しをすればよい。

　建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその１年前までに知らなかった場合は，裁判所に請求することにより，このこと知った日から１年を超えない範囲内で，土地の明渡しについて相当の期限をつけて猶予してもらうことができます(借地借家法35条１項)。