建物の賃貸借に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。(昭和60年・問14)

２．「居住の用に供する建物の賃借人が相続人なくして死亡した場合，その当時婚姻の届出はしていないが事実上賃借人と夫婦同然の関係にあった同居者は，賃貸人が賃借人の死亡の事実を知った日から１ヵ月以内に異議を述べなかったときに限り，賃借人を承継することができる。」

４．「賃貸借に期間の定めがない場合，賃貸人からの解約の申入れは，解約しようとする６ヵ月前までにしなければならない。」

【正解：○】

◆存続期間

　普通借家契約において１年未満の期間を定めたときは，当該賃貸借は期間の定めのないものとみなされます。(29条１項)

　→　定期建物賃貸借や取壊し予定の建物の賃貸借では除外されており，一年未満の契約も有効です。一時使用の建物賃貸借では借地借家法は適用されません。

　また，借地借家法の適用される建物の賃貸借では，民法604条の賃貸借の最長期間は２０年とするという規定は適用されません。(29条２項)

２．「居住の用に供する建物の賃借人が相続人なくして死亡した場合，その当時婚姻の届出はしていないが事実上賃借人と夫婦同然の関係にあった同居者は，賃貸人が賃借人の死亡の事実を知った日から１ヵ月以内に異議を述べなかったときに限り，賃借人を承継することができる。」

【正解：×】イジワル問題

◆賃借権の継承

　＜同居者は，賃貸人が賃借人の死亡の事実を知った日から１ヵ月以内に異議を述べなかったときに限り，賃借人を承継することができる。＞ではなく，＜『賃借人が相続人なくして死亡した事実』を同居者が知った日から１ヵ月以内に，同居者が異議を述べなかったときに限り，同居者は賃借人を承継することができる。＞が正しい文です。

　ウッカリ雰囲気だけで○としてしまう癖がついていると，こういうディテールが間違っている問題文では足をすくわれますのでご注意を。

　⇒　上の問題文中の「賃貸人が」は「知った」にかかるのか「異議を述べなかった」にかかるのか不明ですが，どちらにかかるにしてもマチガイです。

●居住用建物の賃借人が死亡し，相続人がいない場合，賃借人と事実上夫婦もしくは養親子と同様の関係であった同居者は，賃借人としての権利義務を承継できます。

　しかし，これは同居者が死亡したのを知った後１月内に，建物の賃貸人に反対の意思を表示をしたときは承継しないことになります。(借地借家法36条１項)

▼この規定は任意規定なので特約で排除すること(「賃借人が相続人なくして死亡しても同居者は借家権を承継しない」と定めること)できます。「→平成７年問13出題

▼この規定は居住用の建物に限ります。非・居住用の建物には適用されないので注意してください。

３．「賃借人が建物に附加した畳・建具は，賃貸人の同意を得て附加したものであれば，賃貸借終了時において，その時の賃貸人に対して時価で買い取ることを請求することができる。なお，造作買取請求権を排除する特約はなかったものとする。」

【正解：○】

◆造作買取請求権

　賃借人は，賃貸借終了時には原状回復して返還しなければならないのが原則ですが，建物の賃貸人の同意を得て建物に附加した畳・建具その他の造作がある場合には，

１．(それらは自分のものであることから)取り外して新居に持っていくこともできますし，

２．また本問題文のように，時価で買い取るように請求することもできます。

　どちらを選ぶかは賃借人の自由です。しかし，いくら造作は取り外しができるといっても，畳や障子が新居の規格に適合するかどうかはわかりませんし，その建物に取り付けられているからこそ意味があるものです。〔その建物の価値も増します。〕大した金額にはならないにしても賃貸人が買い取ってくれれば賃借人の取り付けるために支出した費用の回収にもなります。

　このため，借地借家法では，『賃貸借終了時に造作買取を請求できない』とする特約がないときには，賃借人は造作を時価で買取ることを請求できると定めています。(33条)

▼この規定は，期間満了〔賃貸人・賃借人のどちらから更新拒絶があった場合でも〕または解約の申入れ〔賃貸人・賃借人のどちらが解約したとしても〕によって終了するときに適用されるものであり，賃借人の債務不履行などで解除された場合には適用されません。

４．「賃貸借に期間の定めがない場合，賃貸人からの解約の申入れは，解約しようとする６ヵ月前までにしなければならない。」

【正解：○】

◆賃貸人からの解約の申入れは６か月前

　期間の定めのない建物の賃貸借では，賃貸人からの解約の申入れは，解約しようとする６ヵ月前までにしなければなりません。(27条１項)→特約で短縮することはできない。

　⇒　賃貸人からの解約の申入れの場合，正当事由を備えたものでなければいけません。(28条)

　賃借人からの解約の申入れは民法が適用され，特約がなければ解約しようとする３ヵ月前までにしなければなりません。(617条１項２号)→特約で短縮することができる。