第２条　雇用関係の先取特権に関する経過措置
　第３条　債権質の効力の発生に関する経過措置
　第４条　滌除及び増価競売に関する経過措置
　第５条　短期賃貸借に関する経過措置

　この経過措置の中で最も重要と思われるのが『短期賃貸借』です。今回は，この経過措置が改正後の規定とどのように関連していくかを見ていきます。

◇附則・第５条 (短期賃貸借に関する経過措置)

　この法律の施行の際現に存する抵当不動産の賃貸借〔この法律の施行後に更新されたものを含む。〕のうち民法第６０２条に定める期間を超えないものであって当該抵当不動産の抵当権の登記後に対抗要件を備えたものに対する抵当権の効力については，なお従前の例による。

　⇒　改正法施行前に要件を満たした短期賃貸借は，抵当権者や競落人に対抗できる。

　　抵当権設定　　 　短期賃貸借の要件成立　改正法施行(平成16.4.1)
　―――●―――――――――●―――――――●―――――→

　簡単にまとめれば「ア，そうか」で終わってしまいそうですが，具体的には，イメージできるでしょうか。一括競売への経過措置の影響については，前回見ていただきましたので，今回は，改正後の「賃借権の同意の登記による対抗力の付与」，「明渡し猶予」などへの経過措置への影響を見ていきましょう。

■賃借権の同意の登記による対抗力の付与

　今回の改正で導入された「賃借権の同意の登記による対抗力の付与」制度では，
抵当権設定後の賃貸借で抵当権者，競落人に対抗するためには，

　・賃借権の登記　〔建物・土地の登記簿の乙区〕
　・抵当権者全員の同意とその旨の登記　〔賃借権の変更による附記登記等も必要〕

この２つの要件を満たさなければいけませんが，どのような賃貸借がこの要件を満たすのか具体的に考えてみるのも必要です。

◇適用できる不動産のイメージ
　まず賃借権の登記がどのようなものに登記できるのか?
賃借権が登記できるものでなければいけないので，以下のようなものが考えられます。

　・土地
　・その建物全体を一括して借り上げる場合
　・区分所有建物の専有部分

　こう並べて見て考えてみると，いわゆるアパートの一室や賃貸のテナントの一区画を借りる場合は，そもそも登記そのものができないために対象外だということがわかります。
(⇒　こちらは『建物の明渡し猶予』制度の対象になります。)

◇賃借権の登記に賃貸人が応じるか?
　また，根本的な問題として，賃貸人が賃借権の登記に応ずるかという問題もあります。地上権の場合は，地主〔地上権設定者〕は地上権者から地上権の登記を求められればしなければなりませんが，賃借権では，賃貸人の同意か賃貸借契約での特約がなければ，登記できません。
　もし賃貸人が賃借権の登記の請求に応じなければ，この制度の適用は無理になります。

◇抵当権者全員の同意の登記
　抵当権者が複数いる場合，抵当権者によっては，同意を渋るケースも出てくることが考えられます。

◇まとめ
　このように見てくると，「賃借権の同意の登記による対抗力の付与」はかなりハードルが高いことがわかります。

■短期賃貸借の要件

▼旧395条の短期賃貸借の期間は，以下の通りです。

　　山林の賃貸借(樹木の栽植・伐採を目的)…10年以内
　　土地の賃貸借(主に建物の敷地とすることを目的)…５年以内
　　建物の賃貸借…３年以内
　　動産の賃貸借…６ヶ月以内　

▼対抗要件　

　　抵当権設定　　 　短期賃貸借の要件成立　改正法施行(平成16.4.1)
　―――●―――――――――●―――――――●―――――→

　　　　　　　短期賃貸借の対抗要件　→　原則は賃借権の登記

　　　　　　　土地＝○賃借権の登記，建物に表示の登記 or 所有権保存登記，移転登記
　　　　　　　　　　　 (×仮登記)

　　　　　　　建物＝賃借権の登記or引渡し

　実際に短期賃貸借されているものを見ると，賃借権の登記をしているケースは少なく，判例では，賃貸借の登記に代わるものとして，借地借家法の規定，「借家であれば引渡し，借地であれば建物の登記」を対抗要件としています。(大審院・昭和12.7.10)

　新制度の「賃借権の同意の登記による対抗力の付与」に比べて，かなり敷居が低いことがわかります。

　(例えば，短期賃貸借の借家では「引渡し」でも対抗要件になるのに対して，新制度では「賃借権の登記」が絶対的に必要になっています。)

■改正施行後のイメージング

　新制度の説明は，短期賃貸借の経過措置の説明がないと，ジグソーパズルに譬えれば，ピースが幾つか欠けたものになります。
　もし以下の記述がない場合は，至急基本書に補っておきましょう。

●賃借人が　抵当権者・競落人に対抗できるのは，

・「抵当権設定前からの賃借人」(ただし，対抗要件を備えているもの)

・「改正施行前に対抗要件を備えた，抵当権設定後の短期賃貸借」(附則５条)
　〔短期賃貸借では，
　　　土地＝賃借権の登記　or　建物に表示の登記・所有権保存登記・移転登記
　　　建物＝賃借権の登記　or　引渡し
　　が対抗要件なので注意。 〕

・「改正施行後 ; 抵当権者全員の同意の登記による対抗力を得た賃貸借」(387条)

●抵当権設定後に建物の賃借人になった者の分類

　抵当権設定　　　　賃貸借　　　　　競売手続開始
　――●―――――☆―――――――●――――→

○抵当権者・競売の買受人に対抗できる場合

・賃借権の登記＋抵当権者の同意の登記がある (387条)

・改正施行時に現に存する旧395条の短期賃貸借(附則５条)
　〔短期賃貸借では，建物＝賃借権の登記or引渡し　が対抗要件なので注意。 〕

○明渡しの猶予(395条)

・競売手続の開始前からその建物の使用または収益をしている者
　　〔 賃借権の登記＋抵当権者の同意の登記がない 〕

・強制管理または不動産収益執行の管理人が競売手続の開始後にした賃貸借により
　建物の使用収益をする者

○明渡しの猶予がない場合

・抵当権設定後に建物の賃借人になり上記外の場合
　〔競売手続の開始以降に賃借人になった者など〕

●抵当権設定後に土地の賃借人になった者の分類

○抵当権者・競売の買受人に対抗できる場合

　・賃借権の登記＋抵当権者の同意の登記がある(387条)

　・改正施行時に現に存する旧395条の短期賃貸借(附則５条)
　〔短期賃貸借では，土地＝賃借権の登記or 建物に表示の登記 ，所有権保存登記，
　　所有権移転登記が対抗要件なので注意。 〕

○明渡しの猶予がない場合

　・抵当権設定後土地の賃借人になり上記外の場合
　　〔賃借権の登記＋抵当権者の同意の登記がない等〕