次の記述は，○か×か。

２．「抵当権設定登記に後れ，かつ抵当権者の同意の登記がない場合の建物の賃借人は，前の建物所有者に敷金を交付して賃借権の登記で敷金の記載があれば，競売によって競落した買受人に敷金の返還を求めることができる。」

【正解：×】

◆敷金が登記できるようになった

　平成15年の法律134号〔担保物権等の民法の改正〕により，不動産登記法も改正され，権利関係を明確にするために，賃借権の登記に，敷金が記載できるようになりました。(敷金の継承をめぐってトラブルが発生するのを未然に回避しようとするためです。敷金が高額であることを装い執行妨害になるものもあつたからです。)
　本肢は，改正前の記述であり，誤りの記述です。

●敷金と抵当権　⇒　抵当権者の同意の登記

　敷金が登記できるようになったことは，抵当権者に対抗できる賃貸借〔賃借権の登記をした上で抵当権者の同意の登記を得ているものや，抵当権設定登記の前に対抗要件を備えた賃貸借〕での敷金返還請求権を登記面で確保したものと言えます。⇒　抵当権者の同意の登記がある賃貸借は，買受人に引き継がれ，敷金が登記されていれば，敷金の返還義務も承継される。

　ただし，抵当権者の同意の登記のある賃借権でも，敷金の増額変更は，その旨の変更登記がなされていても，利害関係人である抵当権者の承諾がない場合は，買受人などの新所有者には対抗できないと解されます。(賃借権の変更登記は，利害関係人の承諾があればもとの賃借権の登記に附記登記の方法で行う。承諾がなければ独立した主登記になり，敷金の増額変更はこのときの順位でしか効力を持たないことになる。)
〔不動産登記法・第56条第１項，民二・3817号・平成15年12月25日通達〕

２．「抵当権設定登記に後れ，かつ抵当権者の同意の登記がない場合の建物の賃借人は，前の建物所有者に敷金を交付して賃借権の登記で敷金の記載があれば，競売によって競落した買受人に敷金の返還を求めることができる。」▼不動産登記法，民法

【正解：×】

◆抵当権の同意の登記がない場合，競売での買受人は敷金返還義務を負わない

　抵当権設定登記に後れ，かつ抵当権者の同意の登記がない場合の「建物の賃借人」は，仮に前の建物所有者に敷金を交付して敷金を登記してあったとしても，競売によって競落した買受人に敷金の返還を求めることはできません。なぜならば，抵当権者の同意の登記がない場合は，買受人は，原則として，前の建物所有者から賃貸人の地位を引き継ぐことはなく，賃借権は消滅しており，買受人から明渡し猶予期間〔買受のときから６ヵ月〕を与えられるだけだからです。(民法395条１項)

　この場合，買受人は敷金返還義務を負わないので，前の建物所有者に敷金の返還を求めることになります。したがって，本肢は誤りの記述です。　

●(賃借権の登記)敷金の登記がある場合

▼明渡し猶予制度が適用されるものとして，イメージしやすいのは，(サブリースではない)通常の貸家・賃貸アパートなどです。もともと賃貸アパートでは一つ一つの部屋を区分登記でもしていないかぎり，一室に賃借権の登記はできませんし，また通常の貸家で賃借権の登記はまずされていないというのが現状だからです。

▼明渡しを猶予されているといっても，買受人に建物の使用の対価を支払う義務があり，買受人から相当の期間を定めて１ヵ月以上の使用の対価の支払いを催告されたのにもかかわらず，その期間内に支払わないときは明渡し猶予を受けられなくなることに注意。この場合，買受け後は賃借権は消滅しており，買受け前の賃借人は占有者という位置付けになるからです。(民法395条2項)

１．「抵当権設定登記に後れ，かつ抵当権者の同意の登記がない場合の建物の賃借人は，担保不動産競売での買受から６ヵ月の明渡し猶予を与えられているが，明渡しまでの対価を，競売によって競落した買受人に支払わなければならない。この場合，前の建物所有者に敷金を交付して賃借権の登記で敷金の記載があれば，買受人への対価と敷金を相殺することができる。」▼不動産登記法，民法

【正解：×】

　抵当権の同意の登記のない賃借人の場合，賃借権の登記で敷金が登記してあっても，敷金は買受人には承継されません。抵当権設定後に建物賃借人となった者(抵当権者の同意の登記により対抗力を付与された者等を除く。)は，買受人に対抗できないため，買受人に敷金返還の請求をすることはできず，敷金で対価を相殺することはできません。

【正解：○】

◆根抵当権の元本確定登記

　民法の改正により，根抵当権者は，元本確定期日の定めがある場合を除き，いつでも元本確定請求ができるようになりました。また，根抵当権者が元本確定請求をした場合は，その請求のときに，元本が確定することとされています。(民法398条の19第２項)

　しかし，根抵当権者の請求で元本を確定させることができるようになったといっても，不動産登記法が従来のままだと，確定の登記は共同申請が原則であり，根抵当権設定者が協力しなければ，登記することができません。

　このような事情から，不動産登記法では，根抵当権者による元本確定請求の制度に実効性をもたせるため，元本確定請求がなされたことを証する書面を添付することによって，根抵当権者が単独で確定登記の申請ができることにしました。(不動産登記法119条の９)

▼元本確定のメリット−債権譲渡

　元本確定前は，被担保債権の範囲に属する債権が移転しても，根抵当権は移転しません。(民法398条の7第１項前半)〔⇒確定前は，根抵当権には債権との随伴性がない。〕

　根抵当権者が債権譲渡しようとするときには，担保権の裏づけのない債権を譲り受ける人は余りいないはずですから，元本が確定している必要があります。根抵当権者から確定請求するメリットはここにあるわけです。

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　注意

　民法や不動産登記法の改正条項は，関連する知識と一緒に理解しないと，不完全消化となり覚えられません。これはビタミンＣ単独で摂取しても体が吸収しないのと同じです。