区分建物についての登記に関する次の記述は○か、×か。

区分建物とは、1棟の建物の構造上区分された数個の各部分で、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができる（区分所有法1条）ものをいいます。

　はじめてする所有権の登記をすることのできる者は、原則として“表題部に自己又は被相続人が所有者と記載されている者”又は“確定判決により所有権を有することが確認された者”等です。

　しかし、例えば100戸の専有部分がある分譲前のマンションの場合、通常は表題部の所有者は分譲主等であり、登記手続の簡便化の要請から、例外として、表題部所有者(分譲業者等)から所有権を取得した者も、直接自己名義の所有権保存の登記を申請することができます。

★区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。 (不動産登記法・74条２項)

【正解：○】

　区分建物の登記記録の表題部所有者から所有権を取得した者は，直接自己名義に当該建物の所有権保存の登記を申請することができます。ただし，当該建物が敷地権付き区分建物であるときは，当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません(不動産登記法・74条2項)。

【正解：○】司法書士・平成２年・問18・肢５改

　区分建物の表題部に記載された所有者Ａ→マンションの分譲業者等

　Ａから所有権を取得したＢ→分譲業者等からマンションを買った人

　本肢は、ＡもＢも所有権保存登記をしないまま、Ｂが死亡し、Ｃが相続したケースです。この場合は、Ｃは不動産登記法74条２項に規定されている保存登記の申請者にはなれません。

　不動産登記法74条２項の保存登記の申請適格者とは、表題部所有者Ａから直接取得した者Ｂに限られており、Ｂの相続人Ｃは直接自己名義で所有権保存登記を申請することはできません。(戸建住宅などとは異なります)

　本肢のような場合は、まずＢ名義で保存登記をして、そのあとＣ名義で相続の登記をすることになります。

◆所有権の分離移転登記の制限

　敷地権付区分建物の登記記録には、その建物のみの所有権の移転を登記原因とする所有権の登記をすることはできません。(不動産登記法73条・３項)

　例外

　ただし、当該建物の敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は当該建物のみの所有権についての仮登記若しくは当該建物のみを目的とする質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものは、することができます。

◆所有権の分離移転登記の制限の例外

　敷地権付き区分建物であっても、その建物のみの所有権に関する仮登記で、その建物が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものについては、登記することができます。(不動産登記法73条３項)

　敷地権付き区分建物では，原則として区分建物の分離処分は禁止されていますが，以下の場合は例外です。

　・その敷地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていた所有権に関する仮登記

　・その敷地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものであれば、抵当権・質権の設定を登記することができます。

　このほかには，以下の２つがあります。

　・敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記(所有権・一般の先取特権・質権・抵当権)であって，敷地権の登記をする前に登記されたもの(登記の目的等が敷地権の目的となった土地の権利にされた担保権の登記の目的等と同一の担保権の登記を除く。)

　・敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの(分離処分が禁止されていない場合に限る。)

◆敷地権付き区分建物の登記記録にはその建物のみを目的とする所有権の移転登記や一般の先取特権の保存，質権または抵当権の設定の登記はすることができない。(不動産登記法・73条３項)

◆所有権の分離移転登記の制限

　敷地権が土地の所有権である場合において、敷地権たる旨の登記をしたときは、その土地の登記記録には所有権の移転の登記をすることができません。

　例外

　ただし、当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く。）又は敷地権についての仮登記若しくは質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって当該土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものは、することができます。 (不動産登記法73条２項)

　敷地権たる旨の登記をした後は原則として土地の分離処分は禁止されていますが，以下の場合は例外です(不動産登記法・73条２項但書)。

　・その土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていた敷地権に関する仮登記

　・その土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものであれば、抵当権・質権の設定を登記することができます。平成元年出題

　・当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの(分離処分が禁止されていない場合に限る。)

　しかし、分離処分禁止の登記がされておらず、分離処分禁止になっていることを知らないで、専有部分または敷地利用権を買い受けた者にまでこの規定をあてはめることは取引の安全を害することにもなります。

　そこで、区分所有法では、

　専有部分または敷地利用権の処分がなされた場合で、その処分の相手方が分離処分禁止の目的物であることを知らなかったときは、その処分の無効（売買契約などの無効）を相手方に主張できないとしています。(区分所有法23条)　

２ 　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第14条第1項から第3項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

３ 　前２項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権その他の権利である場合に準用する。

（分離処分の無効の主張の制限）
第23条 　前条第１項本文（同条第３項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、不動産登記法 （平成16年法律第123号）の定めるところにより分離して処分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この限りでない。

【正解：○】

◆区分建物(専有部分)の登記記録に記載された登記の敷地権への効力

　敷地権付き区分建物では、専有部分の登記記録に記録される登記の効力は敷地権にも及びます。

　(専有部分と敷地権の一体的処分に関する登記は、建物の登記記録のみで行い、「敷地権も専有部分と同時に処分され、敷地権の処分の登記がなされた」ものとして扱い、土地の登記記録への登記を省略し、登記の簡略化を図っています。)

　例えば、敷地権付き区分建物(専有部分)について売買による所有権移転登記がなされたときは、敷地権について登記がなされなくても、敷地権が移転した旨の登記がなされたのと同じ効力が生じます(不動産登記法・73条１項)。