区分建物に係る登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(平成元年・問16)

２．「建物について敷地権の表示を登記したときは，敷地権の目的である土地の登記記録の権利部の相当区に，敷地権たる旨の登記をしなければならない。」

４．「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は，区分建物として登記をすることができない。」

区分建物　　建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の対象になる建物をいう。

◆敷地権と専有部分の分離処分禁止の例外

　原則

　敷地権たる旨の登記がなされると、その土地の登記記録には敷地権を目的とする一般の先取特権の保存，質権・抵当権の設定の登記はできません。

　例外＝敷地権の生ずる前

　ただし、その土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものであれば、抵当権・質権の設定を登記することができます。(不動産登記法・73条２項)

　一般の先取特権は、債務者のすべての権利の上に発生し、建物または土地のどちらかのみに生じるということはないため、例外でも除外されています。つまり、どんな場合でも、敷地権を目的とする一般の先取特権の保存の登記はできません。

▼専有部分または土地のみを目的とする登記が例外的に許される場合

・敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記であって，区分建物に関する敷地権の登記をする前に登記されたもの

・その土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていた所有権に関する仮登記

・その土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていた抵当権・質権の登記

２．「建物について敷地権の表示を登記したときは，敷地権の目的である土地の登記記録の権利部の相当区に，敷地権たる旨の登記をしなければならない。」　(類・昭和61年・問16)(類・昭和62年・問15，平成13年・問14)

【正解：○】

◆敷地権たる旨の登記→土地の登記記録の権利部の相当区

　区分建物の敷地権の目的となった旨の登記は、土地の登記記録の権利部の相当区、つまり、

・その敷地利用権が所有権に基づく→「甲区」

・地上権又は賃借権の場合→「乙区」

に登記がなされます。

▼敷地権の表示が登記されるとは何か

・１棟の建物の表題部に、「敷地権の目的たる土地の表示の登記」がなされる。

・区分建物の表題部に、「敷地権の表示」がなされる。

【正解：○】

◆所有権保存登記　区分建物の表題部に記載された所有者から取得した者

　１棟の建物を区分した建物の登記記録の表題部所有者から所有権を取得した者は，直接自己名義に当該建物の所有権保存の登記を申請することができます。ただし，当該建物が敷地権付き区分建物であるときは，当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければなりません(不動産登記法・74条2項)。

４．「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は，区分建物として登記をすることができない。」(類・昭和62年・問15)

◆法定共用部分

　法定共用部分(数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分)は、区分建物の要件(構造上の独立性、利用上の独立性)を満たさないので、区分建物として登記することはできません。

　もっとも、法定共用部分であっても、区分所有者全員の同意の上で(共有物の変更、民法251条)、構造上・利用上の独立性をもつように区画して区分建物として登記申請することは可能ですが、本肢はそこまでは想定外と思われます。

▼法定共用部分の例

昭和60年問13・昭和61年問16・昭和62年問15・平成元年問16・平成８年問16・平成13年問14・