賃貸人Ａと賃借人Ｂとの間の居住用建物の賃貸借契約に関する次の記述は、借地借家法の規定及び判例によれば、○か×か。(平成11年・問14)

２．「Ｂが死亡した場合で、その当時Ｂの相続人ではない事実上の配偶者Ｃがこの建物で同居していたとき、Ｃは、当該建物の賃借権に限っては、相続人に優先してＢの賃借人としての地位を承継する。」

４.「ＢがＡに敷金を交付していた場合に、Ａがこの建物をＤに売却し、賃貸人としての地位をＤに承継したときでも、Ｄの承諾がない限りＡの敷金返還債務は承継されず、Ｂは、Ａに対してのみ敷金の返還請求をすることができる。」

【正解：○】造作買取請求権

　造作買取請求権に関する規定は任意規定で、『賃貸借の終了時に、賃貸人に対してその造作の買取の請求をしない』旨の特約は有効。(37条)　

→　平成７年・問13・肢１参照 、平成３年・問13・肢１も参照して下さい。

【正解：×】居住用建物の賃貸借の承継

　相続人がいる場合には、その借家権は相続人が相続します。この場合、事実上の配偶者には、借家権の承継はできません。(借地借家法36条)

→　平成７年・問13・肢3の補説参照

【正解：×】取壊し予定の建物の賃貸借

　「取壊し予定の建物の賃貸借」の旨の特約は、建物を取り壊すべき事由を記載した書面によってしなければなりませんが、公正証書にしなくてもかまいません。(借地借家法39条)

　法令または契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すことが明らかな場合に賃貸借をするときは，『建物を取り壊すこととなる時に賃貸借が終了する』旨の特約をすることができます。この特約は『取り壊すべき事由』を記載した書面によってすることになっています。(借地借家法39条)

　『取り壊すべき事由』の具体的なものとしては，以下のものです。〔建物所有者が法令や契約に関係なく，単にいずれ取り壊そうと思っている建物を賃貸しようとする場合には適用されないことに注意。〕

・定期借地権に基づいて建てられた建物を賃貸する場合
　一般定期借地権や事業用定期借地権が設定された借地の上の建物は借地契約期間の満了時には取り壊し，土地は更地で地主に返すことになっています。そのときまでに建物の賃借人には退去してもらう必要があります。(平成７年・問12・肢２)

・建物を取り壊して土地を売却する契約を締結しているときにその建物を賃貸する場合
　売却のときまでに建物を撤去して更地で引渡すので，そのときまでに建物の賃借人には退去してもらう必要があります。(平成11年・問14・肢４)

・法令に基づいて建物が除去・収用・移転されることが決定しているときにその建物を賃貸する場合
　土地収用法，都市計画事業の施行，都市再開発法，土地区画整理法など。

【正解：×】敷金関係の承継

　Ｂは、Ｄに敷金の返還を請求できます。

　賃貸人が変更した場合、当事者間に特約がない限り、敷金関係は賃貸人となったＤに承継されます。(最高裁・昭和44.7.17)

≪自習≫転貸の場合の敷金関係では、どうなるか調べてみましょう。

　新賃貸人Ｃが前の賃貸人Ｂから敷金を受領していなくても、敷金の返還債務はＣに引き継がれます。