基本書に掲載している『建物の登記簿の表題部』をよくご覧になって，イメージをアタマに焼き付けましょう。こまごまとした知識よりも全体像をつかむようにしてください。

　この『一個の建物』という用語は，不動産登記法ではさまざまな条文で出てきます。ここでは，各条文で『一個の建物』が出てきたときに思い浮かべるべきイメージ(意味)を分類してまとめておきましょう。

　『一個の建物』とは，『独立した生活空間の単位』，『取引される単位』としての意味合いがあります。

　このことはワカッている人には大したことではありませんが，『ナルホド!!』と納得される方もいらっしゃるでしょう。

　→　一登記記録に『主たる建物』と『その附属建物』として記録するということを意味する。

建物の表示の登記に関する次の記述は，不動産登記法などの規定によれば，○か，×か。

２．「建物は，必ずしも土地に定着していることを要しないので，容易に運搬することができる切符売場・入場券売場も，建物の表題登記をすることができる。」

４．「一棟の建物を区分した建物以外の建物の床面積は，壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。」

５．「建物の登記記録中，表題部には建物の評価額も登記される。」

【正解：○】

◆建物の種類の記載

　建物の種類は，建物の主たる用途により，以下のものに区分し，これらの区分に該当しない場合はこれに準じて適当に定めます。(登記規則113条)

▼ヒッカケ対策

　建物の主たる用途が２以上のときは「居宅・店舗」，「居宅・共同住宅」のように記載されます。(準則80条２項)

校舎，講堂，研究所，病院，診療所，集会所，公会堂，停車場，劇場，映画館，遊技場，競技場，野球場，競馬場，公衆浴場，火葬場，守衛所，茶室，温室，蚕室，物置，便所，鶏舎，酪農舎，給油所

≪例≫
・民宿建物，別荘は「居宅」とする。
・画廊，自動車等の展示場は「店舗」とする。
・カラオケハウスは「遊技場」とする。

２．「建物は，必ずしも土地に定着していることを要しないので，容易に運搬することができる切符売場・入場券売場も，建物の表題登記をすることができる。」(平成11年・問12・肢3)

【正解：×】

◆建物の認定−土地への継続かつ長期間の定着

　建物の定義は民法では規定されていませんが，登記実務上は「屋根及び周壁またはこれに類するものを有し，土地に定着した建造物であって，その目的とする用途に供しうる状態にあるもの」とされています。(準則111条)

　登記法上の建物として認定されるには　いくつかの要件を同時に満たしている必要があります。その一つに「永続的に土地に定着していること」(＝物理的に土地に固着していること)があります。

　したがって，本肢は×になります。

▼余談・土地の定着物

　「土地の定着物」という概念には，建物の他に多くの物を含んでいます。例えば　立木や石油タンク，ガスタンクや給水タンクも土地に定着していますが，登記法上の建物ではありません。

　→　似ているようでも，建築基準法の「建築物」の定義は，不動産登記の「建物」よりも広い概念であることがわかります。例えば，「屋根及び柱若しくは壁を有するものに附属する門若しくは塀」は建築基準法上では「建築物」ですが，不動産登記法上では「建物」ではありません。

　→　民法の場合は，「土地の定著物」(66条)，「建物」(370,635条)，「土地の工作物」(635,637,717条)などが条文上記載されていますが，建物について具体的な定義はされていません。

【正解：×】

◆建物の認定−外気分断性

　建物として登記するには，屋根や周壁により周囲から遮断されていることが必要です。　しかし，建築途中のものでは，どの段階から建物と言えるのかは微妙です。

　判例では，屋根や周壁を有し土地に定着して一個の建造物として存在するといえる程度のものであれば，登記をすることができるとしています。(大審院・昭和10.10.1)

　本肢では，『周壁を有しなくても，建物の表示の登記をすることができる』としているので×になります。

〔屋根，周壁がビニールで覆われている建造物は耐久性に欠けるので外気分断性はなく，建物とは認められない。(昭和36.11.16・法務省民事局長回答・2868号)〕

準則77条 建物の認定にあたっては，次の例示から類推し，その利用状況等を勘案して判定しなければならない。

(1)　建物として取り扱うもの

ア　停車場の乗降場及び荷物積卸場，ただし，上屋を有する部分に限る。
イ　野球場，競馬場の観覧席，ただし，屋根を有する部分に限る。
ウ　ガード下を利用して築造した店舗，倉庫等の建造物
エ　地下停車場，地下駐車場及び地下街の建造物
オ　園芸，農耕用の温床施設，ただし，半永久的な建造物と認められるものに限る。

(2)　建物として取り扱わないもの

ア　ガスタンク，石油タンク，給水タンク
イ　機械上に建設した建造物，ただし，地上に基脚を有し，又は支柱を施したものを除く。
ウ　浮船を利用したもの，ただし，固定しているものを除く。
エ　アーケード付街路（公衆用道路上に屋根覆を施した部分）
オ　容易に運搬し得る切符売場，入場券売場等

４．「一棟の建物を区分した建物以外の建物の床面積は，壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。」(平成３年・問16・肢2)

【正解：×】

◆床面積の算出方法

＜一棟の建物を区分した建物以外の建物＞の床面積は，中心線で囲まれた部分で算出するので誤り。

　―＊―−―＊―−―＊―−―＊―−

　建物の登記記録の表題部では，区分建物以外の建物の床面積は，各階ごとに(地階も含むことに注意)，壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積により，平方メートルを単位として定め，１平方メートルの百分の一未満の端数は切り捨てます。〔壁芯で計算〕(登記規則・115条)

▼区分建物(専有部分)での床面積の算出方法

　一棟の建物を区分した建物(専有部分)の床面積は，壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出されます(登記規則・115条)。

「表題部に記載する床面積は，屋内の階段室やエレベーター室は各階の床面積に算入するが，建物に附属する屋外の階段は床面積には算入しない。」

　建物に附属する屋外の階段，ベランダ部分や吹き抜け部分は建造物の一部ではあっても周壁がなく外気分断性がないので床面積には算入しません。

５．「建物の登記記録中，表題部には建物の評価額も登記される。」(昭和61年・問15・肢2)

【正解：×】類題・昭和57年・問15

◆建物の表題部の記載事項

　建物の登記記録の表題部には建物の評価額は記載されません｡(類・昭和57年)

　建物の登記記録の表題部には，以下のものが記載されています(不動産登記法・27条，44条)。

　建物の所在，種類・構造及び床面積，建物の名称，附属建物の種類・構造及び床面積