宅建業法 実戦篇
報酬の限度額の過去問アーカイブス 平成３年・問41
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宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け，宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受け，ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ，報酬を受領した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものは，どれか。なお，Ａと乙は消費税の課税事業者，Ｂと甲は消費税の免税事業者とし，消費税の免税事業者については，消費税及び地方消費税に関して考慮しないものとする。(平成３年・問41) |
| １．「貸主甲の居住用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で，返還されないものをいう。） ３００万円，１月当たりの借賃３０万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合，Ａが甲より２５万２，０００円，Ｂが乙より２４万円受領した。」 |
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２．「貸主甲の居住用建物を１月当たりの借賃３０万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合，Ａが甲より１６万８千円，Ｂが乙より１５万円受領した。」 |
| ３．「甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ４，０００万円及び１，０００万円（消費税及び地方消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合，Ａが甲より１６３万８，０００円，Ｂが乙より １５６万円受領した。」 |
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４．「甲所有の宅地を代金４，０００万円で乙が買うとの売買契約の媒介の場合，Ａが甲より１３２万３，０００円，Ｂが乙より１２０万円受領した。」 |
【正解】
| １ | ２ | ３ | ４ |
| 違反する | 違反する | 違反する | 違反しない |
| １．「貸主甲の居住用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で，返還されないものをいう。） ３００万円，１月当たりの借賃３０万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合，Ａが甲より２５万２，０００円，Ｂが乙より２４万円受領した。」 |
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【正解：違反する】 ◆居住用建物の貸借の媒介 貸主 借主 土地や非居住用の建物の賃貸借の媒介では権利金の授受がある場合の特例〔当該権利金の額を売買に係る代金の額とみなして報酬を計算する。〕がありますが，居住用建物の賃貸借の媒介では，権利金の授受がある場合の特例はないので， 宅建業者Ａと宅建業者Ｂの受領する報酬の合計は借賃の１月分＋消費税相当額でなければならず，個々の宅建業者が受領できる限度額は，依頼者の承諾を得ている場合を除き，課税事業者であるＡは１月分の１/２＋消費税相当額〔１５万円＋７，５００円〕，免税事業者であるＢは１月分の１/２〔１５万円〕です(平成16.2.18，国土交通省告示・第４)。 本肢では，Ａ・Ｂともこの限度額を超えているので，宅建業法に違反します。 |
| ●賃貸住宅の借賃には消費税は課税されない |
| 賃貸住宅の家賃は，原則として消費税は非課税です。〔１ヵ月未満の賃貸では課税される〕 しかし，別荘は居住建物とはみなされないので，別荘の賃貸では消費税が課税されます。 ▼住宅以外の店舗・事務所等の借賃には，消費税が課税されます。 |
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２．「貸主甲の居住用建物を１月当たりの借賃３０万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合，Ａが甲より１６万８千円，Ｂが乙より１５万円受領した。」 |
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【正解：違反する】 ◆居住用建物の貸借の媒介 売主 買主 居住用建物の賃貸借の媒介では，宅建業者Ａと宅建業者Ｂの受領する報酬の合計は借賃の１月分＋消費税相当額でなければならず，個々の宅建業者が受領できる限度額は，依頼者の承諾を得ている場合を除き，課税事業者であるＡは１月分の１/２＋消費税相当額〔１５万円＋７，５００円〕，免税事業者であるＢは１月分の１/２〔１５万円〕です(平成16.2.18，国土交通省告示・第４)。 本肢では，Ａがこの限度額を超えているので，宅建業法に違反します。 |
| ３．「甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ４，０００万円及び１，０００万円（消費税及び地方消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合，Ａが甲より１６３万８，０００円，Ｂが乙より １５６万円受領した。」 |
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【正解：違反する】 ◆宅地及び建物の売買の媒介 売主 買主 (i) 価格をはっきりさせる 土地の譲渡については消費税は非課税ですが，建物の譲渡については消費税が課税されるので，まず，建物の価格を求めます。 建物の価格 １，０００万円×１００/１０５＝９５２万３，８０９円 したがって，土地＋建物の価格のみの合計は，４，９５２万３，８０９円 です。 (ii) 媒介の報酬の限度額を求める 依頼者の一方から受けられる報酬の最高限度額を，４００万円以上の場合の速算式を使って，取引物件の価額×３％＋６万円で計算すると ４，９５２万３，８０９円×３％＋６万円＝１４８万５，７１４円＋６万円 したがって，ＡＢそれぞれの報酬の限度額は， 消費税課税事業者であるＡは，これに消費税〔77,285円〕を加算した１６２万２，９９９円， 消費税免税事業者であるＢは，１５４万５，７１４円 になります。 本肢では，Ａ・Ｂともこの限度額を超えているので，宅建業法に違反します。 |
| ●甲は免税事業者なのに，なぜ建物の価格に消費税が課税されるのか? |
| 消費税等の課税対象は事業者が事業として対価を得て行う取引なので，事業者でない個人が住宅を売却しても消費税等は課されません。
しかし，本肢では， ・甲は＜免税事業者＞となっていることから，＜事業者でない個人＞ではないこと， ・売買される土地付建物は，甲が居住していた住宅であるとは書いてないこと などから，甲が売買する場合には消費税が課税され得ると出題者は考えたと思われます。 |
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４．「甲所有の宅地を代金４，０００万円で乙が買うとの売買契約の媒介の場合，Ａが甲より１３２万３，０００円，Ｂが乙より１２０万円受領した。」 |
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【正解：違反しない】 ◆宅地及び建物の売買の媒介 売主 買主 依頼者の一方から受けられる報酬の最高限度額を，４００万円以上の場合の速算式を使って，取引物件の価額×３％＋６万円で計算すると ４，０００万円×３％＋６万円＝１２０万円＋６万円 ⇒ １２６万円・・・(＊) したがって，ＡＢそれぞれの報酬の限度額は， 消費税課税事業者であるＡは，これに消費税〔63,000円〕を加算した１３２万３，０００円， 消費税免税事業者であるＢは，１２６万円 になります。 本肢では，Ａ・Ｂともこの限度額ちょうどなので，宅建業法には違反していません。 |
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