宅建業法 実戦篇

自ら売主の制限の過去問アーカイブス 平成7年・問47 

重要事項の説明・自己の所有に属しない宅地建物の売買契約の制限・
クーリングオフ・手付金等の保全措置


宅地建物取引業者は土地区画整理組合の施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地 (造成工事完了済み) についてに売買又は売買の媒介をすることとした。この場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。なお,及びは,宅地建物取引業者ではないものとする(平成7年・問47)

1.「が仮換地指定後の宅地の売買の媒介を行う場合でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには,は,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明において,に土地区画整理法第117条の2の規定に基づく住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。」

2.「は,自ら売主として,が換地処分後に取得する保留地予定地 (以下この問において「保留地予定地」という。) をに販売するときには,あらかじめ,からその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。」

3.「が,施行地区内の土地を一時借り受け設置したテント張りの案内所において,BC間の保留地予定地の売買契約の締結を媒介した場合,は,当該売買契約を宅地建物取引業法第37条の2の規定により解除することができる。」

4.「が保留地予定地を取得する契約を締結し,自ら売主として販売する場合,その時期が換地処分の公告前であっても,宅地建物取引業法第41条の2の規定により手付金等の保全措置を講じて,から代金の20%の手付金を受領することができる。」

【正解】

×

1.「が仮換地指定後の宅地の売買の媒介を行う場合でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには,は,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明において,に土地区画整理法第117条の2の規定に基づく住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。」

【正解:

◆住宅先行地区−住宅建設時期の制限

 35条の重要事項として説明すべき法令上の制限は,契約内容の別に応じて政令で定められており,<住宅先行建設区に指定されているときの,住宅建設の時期の制限の概要>は,宅地又は建物の売買・交換契約(媒介・代理),宅地の貸借の媒介・代理では,35条の重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条1項2号,施行令3条1項6号,同2項)

 したがって,本肢は正しい記述です。

●法令上の制限と相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項

 35条の重要事項として説明すべき法令上の制限は,契約内容の別に応じて政令で定められており,

 ・契約の目的物が宅地であるのか,建物であるのか

 ・契約が売買・交換・貸借であるのか

によって説明すべき事項が異なります(宅建業法35条1項2号)

 また,契約の目的物・契約内容の別に関係なく説明すべき事項 (相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項の一つ) として,<土砂災害警戒区域内である旨>があります(宅建業法35条1項14号,施行規則16条の4の3第1号)

   法35条1項2号  法35条1項14号
宅地又は建物の貸借の契約以外の契約  施行令3条1項  施行規則16条の4の3
 第1号

 土砂災害警戒区域内

宅地の貸借  施行令3条2項
建物の貸借  施行令3条3項

※建物の貸借の媒介で説明するべき事項は,ほかのものに比べて少ない。

2.「は,自ら売主として,が換地処分後に取得する保留地予定地 (以下この問において「保留地予定地」という。) をに販売するときには,あらかじめ,からその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。」

【正解:

◆自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限

 宅建業者は,自己の所有に属しない宅地又は建物について,自ら売主として,宅建業者ではない者と売買契約を締結するには,当該宅地又は建物を取得する契約(予約を含み,その効力の発生が条件に係るものを除く。)を締結していなければなりません(宅建業法33条の2第1項1号)

 したがって,宅建業者は,土地区画整理組合が仮換地処分後に取得する保留地予定地を宅建業者ではないに販売するには,あらかじめ,からその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならないので,本肢は正しい記述です。

3.「が,施行地区内の土地を一時借り受け設置したテント張りの案内所において,BC間の保留地予定地の売買契約の締結を媒介した場合,は,当該売買契約を宅地建物取引業法第37条の2の規定により解除することができる。」

【正解:×

◆宅建業者ではない者の間の売買にはクーリンクオフの規定は適用されない

 本肢は肢2と異なり,売主が土地区画整理組合である場合です。は宅建業者ではないので,BC間の保留地予定地の売買契約は宅建業者ではない者の間で行われています。

 宅建業者ではない者の間での売買にはクーリングオフの規定は適用されないため,が,テント張りの案内所において,BC間の売買契約の締結を媒介したとしても,は,当該売買契約をクーリングオフの規定によって解除することはできません。

 KEY 

 宅建業者ではない者の間の売買には,クーリングオフの規定は適用されない。

4.「が保留地予定地を取得する契約を締結し,自ら売主として販売する場合,その時期が換地処分の公告前であっても,宅地建物取引業法第41条の2の規定により手付金等の保全措置を講じて,から代金の20%の手付金を受領することができる。」

【正解:

◆自ら売主の8種制限−手付金等保全措置・手附の額の制限等

 以下のすべてをクリアしているので,本肢は正しい記述です。

1) 自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限

 保留地予定地を取得する契約を締結しているので,自ら売主として,宅建業者でない者と売買契約を締結できます。

2) 契約締結時期の制限

 造成工事は完了しているので,契約締結時期の制限を考える必要はなく,換地処分の公告前に売買契約を締結することは禁止されてはいません。

3) 手附の額の制限

 宅建業者は,自ら売主として,宅建業者でない者と売買契約を締結する際に,代金の20%を超える手付金を受領することはできませんが,本肢では代金の20%ちょうどなので,受領することができます。

4) 手付金等保全措置

 宅建業者は,自ら売主として,宅建業者でない者と完成物件の売買契約を締結する際に,代金の10%または1,000万円超の手付金等を受領するには,あらかじめ,手付金等保全措置を講じていなければなりません。


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