宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地 （造成工事完了済み） についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。なお，Ｂ及びＣは，宅地建物取引業者ではないものとする。(平成７年・問47)

２．「Ａは，自ら売主として，Ｂが換地処分後に取得する保留地予定地 （以下この問において「保留地予定地」という。） をＣに販売するときには，あらかじめ，Ｂからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。」

４．「Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し，自ら売主として販売する場合，その時期が換地処分の公告前であっても，宅地建物取引業法第４１条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて，Ｃから代金の２０％の手付金を受領することができる。」

【正解：○】

◆住宅先行地区−住宅建設時期の制限

　３５条の重要事項として説明すべき法令上の制限は，契約内容の別に応じて政令で定められており，＜住宅先行建設区に指定されているときの，住宅建設の時期の制限の概要＞は，宅地又は建物の売買・交換契約(媒介・代理)，宅地の貸借の媒介・代理では，３５条の重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項２号，施行令３条１項６号，同２項)。

　したがって，本肢は正しい記述です。

　３５条の重要事項として説明すべき法令上の制限は，契約内容の別に応じて政令で定められており，

　・契約の目的物が宅地であるのか，建物であるのか

　・契約が売買・交換・貸借であるのか

によって説明すべき事項が異なります(宅建業法35条１項２号)。

　また，契約の目的物・契約内容の別に関係なく説明すべき事項 (相手方等の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して国土交通省令で定める事項の一つ) として，＜土砂災害警戒区域内である旨＞があります(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第１号)。

※建物の貸借の媒介で説明するべき事項は，ほかのものに比べて少ない。

２．「Ａは，自ら売主として，Ｂが換地処分後に取得する保留地予定地 （以下この問において「保留地予定地」という。） をＣに販売するときには，あらかじめ，Ｂからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。」

【正解：○】

◆自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限

　宅建業者は，自己の所有に属しない宅地又は建物について，自ら売主として，宅建業者ではない者と売買契約を締結するには，当該宅地又は建物を取得する契約（予約を含み，その効力の発生が条件に係るものを除く。）を締結していなければなりません(宅建業法33条の２第１項１号)。

　したがって，宅建業者Ａは，土地区画整理組合Ｂが仮換地処分後に取得する保留地予定地を宅建業者ではないＣに販売するには，あらかじめ，Ｂからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならないので，本肢は正しい記述です。

【正解：×】

◆宅建業者ではない者の間の売買にはクーリンクオフの規定は適用されない

　本肢は肢２と異なり，売主が土地区画整理組合Ｂである場合です。Ｂは宅建業者ではないので，ＢＣ間の保留地予定地の売買契約は宅建業者ではない者の間で行われています。

　宅建業者ではない者の間での売買にはクーリングオフの規定は適用されないため，Ａが，テント張りの案内所において，ＢＣ間の売買契約の締結を媒介したとしても，Ｃは，当該売買契約をクーリングオフの規定によって解除することはできません。

４．「Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し，自ら売主として販売する場合，その時期が換地処分の公告前であっても，宅地建物取引業法第４１条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて，Ｃから代金の２０％の手付金を受領することができる。」

【正解：○】

◆自ら売主の８種制限−手付金等保全措置・手附の額の制限等

　以下のすべてをクリアしているので，本肢は正しい記述です。

1) 自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限

　保留地予定地を取得する契約を締結しているので，自ら売主として，宅建業者でない者と売買契約を締結できます。

2) 契約締結時期の制限

　造成工事は完了しているので，契約締結時期の制限を考える必要はなく，換地処分の公告前に売買契約を締結することは禁止されてはいません。

3) 手附の額の制限

　宅建業者は，自ら売主として，宅建業者でない者と売買契約を締結する際に，代金の２０％を超える手付金を受領することはできませんが，本肢では代金の２０％ちょうどなので，受領することができます。

4) 手付金等保全措置

　宅建業者は，自ら売主として，宅建業者でない者と完成物件の売買契約を締結する際に，代金の１０％または１，０００万円超の手付金等を受領するには，あらかじめ，手付金等保全措置を講じていなければなりません。