宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，宅地建物取引業者でないＢと建物の売買契約を締結した場合の瑕疵担保責任 （以下この問において単に「担保責任」という） に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法及び民法の規定によれば，正しいものはどれか。なお，建物の引渡しの日は，契約締結の日の１月後とする。 (平成９年・問41)

２．「『建物に隠れた瑕疵があった場合でも，その瑕疵がＡの責めに帰すものでないとき，Ａは担保責任を負わない」』旨の特約は有効である。」

４．「『Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から１年間とする』旨の特約は無効であり，Ａは，引渡しの日から２年間担保責任を負う。」

　(売主は過失がなくても担保責任を負う。)

　(これより買主に不利な特約は無効で，
　その場合は買主が知ってから１年以内になる。)

【正解：○】

◆損害賠償請求と契約解除

　1) は，宅建業法では，権利行使期間を引渡しの日から２年以上とする特約をすることができるのでいいのですが，2) が正誤判定のポイントになります。

　民法では，買主は瑕疵について善意無過失ならば，損害賠償の請求をすることができ，かつ，瑕疵のために契約の目的を達成できないときは契約の解除をすることができるとしています(民法570条，566条１項)。

　民法では，瑕疵担保責任は任意規定のため，当事者間で民法の規定と異なる特約をすることができるはずですが，宅建業法では，一般の消費者〔宅建業者ではない買主〕を保護するため，宅建業者が自ら売主で，宅建業者ではない者が買主となる場合は，民法の瑕疵担保責任の規定よりも買主に不利な特約は無効としました(宅建業法40条１項，２項)。→ただし，権利行使期間を引渡しの日から２年以上とする特約については例外的に認められています。

　したがって，本肢の＜買主は損害賠償を請求することはできても，契約の解除をすることはできない＞という特約は，民法の規定よりも買主に不利な特約なため，無効になります。

２．「『建物に隠れた瑕疵があった場合でも，その瑕疵がＡの責めに帰すものでないとき，Ａは担保責任を負わない」』旨の特約は有効である。」

【正解：×】
◆瑕疵担保責任は，売主の無過失責任

　民法では，瑕疵担保責任は売主の無過失責任とされています〔売主に帰責事由がなくても，買主は瑕疵担保責任を追及できる。〕。また，宅建業法40条では，民法の規定よりも買主に不利な特約をすることはできず，無効です。

　したがって，本肢の＜瑕疵が売主Ａの責めに帰すものでないとき，Ａは担保責任を負わない＞旨の特約は無効です。

【正解：×】

◆担保責任を負う期間

　　　　売買契約を締結　　　　　　引渡し
　―――●――――――――――●―――――――――――――――――→
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　契約締結から１ヵ月後

　２年間に惑わされてはいけません。担保責任を負う期間の起点に着目してください。

　＜担保責任を負う期間を契約締結の日から２年間とする特約＞は，引渡しの日より２年に満たないことになるので無効です。→　引渡しから２年以上であれば有効。

　この場合，民法の原則に立ち返り，売主Ａが担保責任を負う期間は＜買主Ｂが瑕疵の事実を知ったときから１年以内＞になります。

▼瑕疵修補請求権の行使については民法では明文化されていません。

４．「『Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から１年間とする』旨の特約は無効であり，Ａは，引渡しの日から２年間担保責任を負う。」

【正解：×】

◆担保責任を負う期間

　本肢では，担保責任を負う期間に着目してください。

　『Ａが担保責任を負う期間は建物の引渡しの日から１年間とする』旨の特約は，引渡しの日より２年に満たないので無効です。→　引渡しから２年以上であれば有効。

　この場合，民法の原則に立ち返り，売主Ａが担保責任を負う期間は＜買主Ｂが瑕疵の事実を知ったときから１年以内＞になります。

▼民法の＜買主が知ったときから１年以内＞が適用された場合

　瑕疵担保責任による損害賠償請求権は１０年の消滅時効にかかりますが，判例では，売買の目的物の引渡し時点から進行するとしています(最高裁・平成13.11.27)。

　→　瑕疵担保責任による損害賠償請求権は引渡しから１０年経過すると，消滅時効の規定が適用される(民法167条１項)。