宅地建物取引業者Ａが，自ら売主として，宅地建物取引業者でないＢと宅地の売買契約を締結しようとし，又は締結した場合に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。(平成10年・問36)

２．「売買契約において，当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には，違約金を定めることはできない。」

４．「売買契約でＡの債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は，Ａの宅地の瑕疵を担保すべき責任に関し，その宅地の引渡しの日から１年となる特約をすることができる。」

【正解：×】

◆支払金または預り金の保全措置

　５０万円以上の支払金または預り金の保全措置は義務ではなく，任意です。したがって，「保全措置を講じなければならない」とする本肢は誤りです。(宅建業法では，35条１項11号に顔をのぞかせるだけで，ほかには出てきません。)

●重要事項説明

　５０万円以上の支払い金または預り金の保全措置を講ずるかどうか，保全措置を講じる場合はその概要については，重要事項説明書〔３５条書面〕の記載事項です(宅建業法35条１項11号)。

　しかし，以下のものは支払金・預り金には該当しないため，重要事項説明書〔３５条書面〕の記載事項ではありません。

２．「売買契約において，当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を売買代金の額の２割と予定した場合には，違約金を定めることはできない。」

【正解：○】

◆損害賠償額の予定等の制限

　宅建業者が自ら売主となる宅地建物の売買契約を宅建業者ではない者と締結する際に，当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し，又は違約金を定めるときは，それらを合算した額が代金の額の２０％を超える定めをすることはできません。この規定に反する特約は，代金の額の２０％を超える部分について無効となります(宅建業法38条１項，２項)。

　本肢では，損害賠償の額を売買代金の額の２割としているので，このほかに違約金を定めることはできません。

【正解：×】

◆事務所等で買受けの申込みをするとクーリングオフできない

　契約の申込場所が宅建業者の事務所等で行われた場合は，クーリングオフの規定は適用されないことになっています(宅建業法37条の２第１項)。

　宅建業者でないＢは，自ら売主の宅建業者Ａの事務所で契約の申込みをしているので，売買契約の締結場所に関係なく，クーリングオフによる契約解除をすることはできません。

　したがって，本肢は誤りです。

●申込場所と契約締結場所が異なる場合の考え方

※事務所等には，申込者等から自宅や勤務先で契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合の自宅や勤務先も含まれる。

４．「売買契約でＡの債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は，Ａの宅地の瑕疵を担保すべき責任に関し，その宅地の引渡しの日から１年となる特約をすることができる。」

【正解：×】

◆瑕疵担保責任の特約の制限

　宅建業者が瑕疵担保責任を負う期間は，引渡しから２年以上とする場合を除いて，民法の規定〔事実を知った日から１年以内〕よりも買主に不利な特約をすることはできず，これに反する特約は無効です(宅建業法40条)。

　本肢では，「債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定した場合は，その宅地の引渡しの日から１年となる特約をすることができる。」としていますが，損害賠償額の予定があったからといって，上記の瑕疵担保責任の特約の制限が適用されなくなるという規定はないので，誤りです。