Ａ，Ｂ及びＣが，宅地建物取引業に関して報酬を受領した場合に関する次の三つの記述のうち，宅地建物取引業法の規定に違反しないものは，いくつあるか。なお，Ａ，Ｂ及びＣは，いずれも宅地建物取引業者である。(平成10年・問40)

ア　消費税の課税業者であるＡが，甲及び乙から依頼を受け，甲所有の価額２，４００万円の宅地と乙所有の価額２，０００万円の宅地を交換する契約を媒介して成立させ，甲及び乙からそれぞれ８０万円の報酬を受領した。

イ　消費税の免税業者であるＢが，消費税の免税業者である丙から依頼を受け，借賃月額１０万円，権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの） ２００万円で丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ，丙から１２万円の報酬を受領した。

１　一つ

２　二つ

３　三つ

４　なし

【正解：違反しない】

◆交換契約の媒介

1) 基準とする宅地の価額を求める

　交換契約の媒介では，いずれか多い価額を基準として算出するので，本肢では，甲所有の宅地２，４００万円を基準にします(平成16.２.18 国土交通省告示第２)。

2) 基準となる報酬の限度額を速算式で求める

　宅地 2,400万円の３％＋６万円＝72万円＋６万円＝78万円

　Ａは課税事業者なので，
　78万円＋78万円×0.05＝78万円＋3万9千円＝81万9千円が一方から受領する報酬の限度額です。

　Ａは甲乙の双方から媒介を依頼しているので，Ａは甲乙のそれぞれから81万9千円を限度として報酬を受領できます。

　Ａは甲乙からそれぞれ８０万円を受領して，この報酬の限度額以内なので，宅建業法に違反しません。

イ　消費税の免税業者であるＢが，消費税の免税業者である丙から依頼を受け，借賃月額１０万円，権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で返還されないもの） ２００万円で丙所有の店舗用建物の貸借契約を媒介して成立させ，丙から１２万円の報酬を受領した。

【正解：違反する】

◆権利金の授受のある店舗用建物の貸借の媒介

　非居住用建物又は宅地の貸借で，権利金の授受がある場合は，権利金を売買代金とみなして報酬を算出する方法を用いることができます(平成16.２.18 国土交通省告示第６)。

1) 報酬の限度額の基準を速算式で求める

　速算法〔200万円以下〕を使うと，報酬の限度額の基準は，200万円×５％＝10万円。

2) 免税事業者のみなし仕入れ率を加算する

　Ｂ : 免税事業者なので，1) で求めた額10万円×0.025　を求めて加算。

　　10万円×0.025＝2,500円

　　10万円＋2,500円＝10万2,500円

　本肢では，Ｂは12万を受領し，この金額を超えているので，宅建業法に違反します。

【正解：違反しない】

◆土地付建物の売買の媒介

　宅地には消費税がかかりませんが，建物には消費税がかかっています。

1) 本体価額を求める

　土地に消費税はかかりませんが，建物の代金には消費税及び地方消費税が含まれているので，消費税及び地方消費税を控除した建物のみの価額を求めます。

　建物のみの価額　1,680万円×100/105＝1,600万円

　したがって，建物＋宅地の価額は　3,600万円　になります。

2) 報酬の限度額の基準を速算式で求める

　速算法〔400万円超〕を使うと，報酬の限度額の基準は，

　　3,600万円×３％＋６万円＝108万円＋６万円＝114万円

3) 免税事業者のみなし仕入れ率を加算する

　Ｃ: 免税事業者なので，2) で求めた額114万円にその×0.025を加算する。

　114万円×0.025＝28,500円　(114万円の10%である11.4万円の1/4として求めてもよい)

　114万円＋28,500円＝116万8,500円

　116万円はこの金額以内なので，本肢は宅建業法に違反しません。