宅地建物取引業者が行う重要事項の説明に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法の規定によれば，正しいものはどれか。(平成16年・問37)

２．「売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は，当該区域内における制限を説明すれば足り，対象物件が土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要はない。」

４．「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し，その予定が代金の額の２割を超える場合，その旨の説明があれば，その２割を超える部分についても有効である。」

【正解：×】

◆計画的な維持修繕費用の積立，既に積み立てられている額

　マンションの専有部分の売買・交換では，＜当該一棟の建物の計画的な維持修繕のための費用の積立てを行う旨の規約の定めがあるときは，その内容及び既に積み立てられている額＞を重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項６号，施行規則16条の２第６号)。

　既に積み立てられている額も説明しなければならないので，本肢は誤りです。

▼宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方では，＜修繕積立金等についての滞納があるときはその額も告げることとする。＞としています。⇒平成15年・問45・肢４出題，

　⇒　マンションの専有部分についての重要事項説明

２．「売買契約の対象となる宅地が土砂災害警戒区域等における土砂災害防止対策の推進に関する法律によって指定された土砂災害警戒区域内である場合は，当該区域内における制限を説明すれば足り，対象物件が土砂災害警戒域内にある旨の説明をする必要はない。」

【正解：×】

◆土砂災害警戒区域内にある旨

　土砂災害警戒区域内にある旨は，宅地・建物の売買・交換(媒介・代理)，宅地・建物の貸借の媒介・代理の全てで重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第２号)。

▼土砂災害特別警戒区域での特定開発行為の制限(９条１項)・変更の許可等(16条１項)については，宅地・建物の売買・交換(媒介・代理)，宅地の貸借の媒介・代理では，重要事項として説明しなければなりません(宅建業法35条１項２号，施行令３条１項23号の２，２項)。→建物の貸借の媒介・代理では説明義務はない。

　＜宅地・建物が造成宅地防災区域内にある旨＞

【正解：○】

◆住宅性能評価

　売買契約の対象となる建物が，住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する住宅性能評価を受けた新築住宅である場合は，その旨を説明しなければなりません(宅建業法35条１項14号，施行規則16条の４の３第５号)。

４．「宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約において損害賠償の額を予定し，その予定が代金の額の２割を超える場合，その旨の説明があれば，その２割を超える部分についても有効である。」

【正解：×】

◆損害賠償額の予定等の制限

　損害賠償額の予定または違約金に関する事項は，35条の重要事項として説明しなければなりません。

　宅建業者が自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結するときは，損害賠償の予定額(及び違約金の合計)が代金の額の２０％を超える定めをすることはできず，これに反する特約は代金の額の２０％を超える部分について無効です(宅建業法38条)。

　したがって，＜その旨の説明があれば，２０％を超える部分についても有効＞とする本肢は誤りです。