宅地建物取引業者が自ら売主となって行う工事完了前の建売別荘の分譲に関する次の記述のうち，宅地建物取引業法違反とならないものはどれか。(昭和63年・問40)

２．「Ａは，宅地建物取引業者でないＣと売買代金１，５００万円で売買契約を締結した。その際，Ａは，「手付金は３００万円とするが，とりあえず契約時には５０万円だけ払ってくれればよい。」と言って，売買契約の締結を勧めた。」

４．「Ａは，宅地建物取引業者Ｄと売買代金２，５００万円で売買契約を締結した。その契約においては，契約時に１２５万円の手付金を，契約締結１月後に７５０万円の中間金を支払う旨約定されていた。Ａは，契約どおりＤから１２５万円を手付金として受領したが，宅地建物取引業法第４１条及び４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講じていなかった。」

【正解：違反する】

◆買主にクーリングオフされたときは，契約の解除に伴う損害賠償を請求できない

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と売買契約を締結して，買主からクーリングオフされると，契約の解除に伴う損害賠償や違約金の支払を請求することはできない(宅建業法・37条の２・第１項，第３項)ので，本肢のケースは宅建業法に違反します。

２．「Ａは，宅地建物取引業者でないＣと売買代金１，５００万円で売買契約を締結した。その際，Ａは，「手付金は３００万円とするが，とりあえず契約時には５０万円だけ払ってくれればよい。」と言って，売買契約の締結を勧めた。」

【正解：違反する】

◆信用の供与の禁止

　宅建業者は，その業務に関し，相手方等に対して，手付について貸付その他，信用の供与をすることによって契約の締結を誘引する行為をしてはいけません(宅建業法47条第３項)。

　本肢のケースでは＜手付を数回に分けて受領する＞ことになるので，手付についての信用の供与に該当し，宅建業法に違反します(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方，国土交通省)。

【正解：違反する】

◆広告開始時期の制限

　宅建業者は，宅地の造成前，又は，建物の建築工事の完了前は，その工事について必要とされる開発許可や建築確認等の法令に基づく許可等の処分(政令で定めるもの)があった後でなければ，宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をすることができません(宅建業法・33条)。

　森林法の規定に基づく開発行為の許可は政令で定める許可等の処分の一つであり(宅建業法施行令２条の５第23号)，本肢のケースでは当該許可を受けていないので，＜土地が未造成の状態であり許可を受けていない旨＞を表示して広告したとしても，宅建業法に違反します。

４．「Ａは，宅地建物取引業者Ｄと売買代金２，５００万円で売買契約を締結した。その契約においては，契約時に１２５万円の手付金を，契約締結１月後に７５０万円の中間金を支払う旨約定されていた。Ａは，契約どおりＤから１２５万円を手付金として受領したが，宅地建物取引業法第４１条及び４１条の２に規定する手付金等の保全措置を講じていなかった。」

【正解：違反しない】

◆手付金等保全措置

　本問題での物件は，工事完了前の建売別荘で未完成物件です。

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者と未完成物件の売買契約を締結する際に，手付金・中間金等の合計が代金の５％超，または，１，０００万円超になる場合は，手付金等保全措置を講じなければ受領できないことになっています(宅建業法・41条１項)。

　本肢のケースでは，手付金として１２５万円 (２，５００万円の５％ちょうど) を受領しようとするときには手付金等保全措置を講じる額には達していないので，手付金等保全措置を講じる必要はありません。

　しかし，中間金として７５０万円を受領しようとするときには，手付金と中間金の合計で，125万円＋750万円＝875万円となって，代金２，５００万円の３５％になり代金の５％超に該当するので，手付金等保全措置を講じる必要があります。