不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。(平成20年・問29)

１　不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。

２　土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。

３　特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

４　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。

１　不動産の価格を求める鑑定評価の手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、鑑定評価に当たっては、原則として案件に応じてこれらの手法のうち少なくとも二つを選択して適用すべきこととされている。

【正解：×】平成９年・問29・肢１，平成13年・問29・肢１，

◆３手法の併用

　不動産の鑑定評価の方式には，原価方式・比較方式・収益方式の三方式があります。

　○原価方式は不動産の再調達（建築，造成等による新規の調達をいう。）に要する原価に着目して，

　○比較方式は不動産の取引事例又は賃貸借等の事例に着目して，

　○収益方式は不動産から生み出される収益に着目して，

それぞれ不動産の価格又は賃料を求めようとするもので，鑑定評価方式の適用に当たっては，原則として，原価方式，比較方式，収益方式の三方式を併用すべきとされています。

　総論　第８章　鑑定評価の手順　第６節　鑑定評価方式の適用

　本肢では，「三手法のいずれか１つを適用することが原則」としているので，誤りです。

２　土地についての原価法の適用において、宅地造成直後と価格時点とを比べ、公共施設等の整備等による環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には、地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算できる。

【正解：○】平成10年・問29・肢２

◆原価法−(土地)　熟成度の加算

　土地の再調達原価は，その素材となる土地の標準的な取得原価に，当該土地の標準的な造成費と発注者が直接負担すべき通常の付帯費用とを加算して求めます。

　土地についての原価法の適用において，「宅地造成直後の対象地の地域要因」と「価格時点における対象地の地域要因」とを比較して，公共施設・利便施設等の整備及び住宅等の建設等により，社会的，経済的環境の変化が価格水準に影響を与えていると認められる場合には，地域要因の変化の程度に応じた増加額を熟成度として加算することができます。

３　特殊価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。

【正解：×】

◆特殊価格

　特殊価格とは，文化財等の一般的に市場性を有しない不動産について，その利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格をいいます。

　総論　第５章　鑑定評価の基本的事項　第３節　鑑定評価によって求める価格又は賃料の種類の確定　４　特殊価格

　問題文の後半は，『特定価格』について述べたものです。⇒　平成16年・問29・肢１，平成17年・問29・肢２，

４　収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきでない。

【正解：×】平成10年・問29・肢４，平成13年・問29・肢３，平成16年・問29・肢４，

◆収益還元法の適用不動産

　収益還元法とは，対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法です。（この手法による試算価格を収益価格という。）

　収益還元法は，「賃貸用不動産」又は「賃貸以外の事業の用に供する不動産」の価格を求める場合に特に有効とされています。

　また，この手法は，文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものにはすべて適用すべきものであり，自用の住宅地についても賃貸を想定することにより適用されます。

　本肢では，「自用の住宅地には適用することはできない」としているので，誤りです。