借地借家法第３８条の定期建物賃貸借(以下この問において「定期建物賃貸借」という。)と同法第４０条の一時使用目的の建物の賃貸借(以下この問において「一時使用賃貸借」という。)に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。 　(平成19年・問14)

２　定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。

３　定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。

４　賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

　正答率が低いのは，定期建物賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借と，受験者が対策をしていなかったものが集中的に狙い撃ちに出題されたためです。

　(肢２)　定期建物賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借の契約期間

　(肢３)　中途解約権

　(肢４)　賃借権の対抗要件

１　定期建物賃貸借契約は書面によって契約を締結しなければ有効とはならないが、一時使用賃貸借契約は書面ではなく口頭で契約しても有効となる。

【正解：○】
◆口頭の契約の有効性

　定期建物賃貸借〔契約の更新がない〕は，公正証書などの書面によって契約を締結する場合に限り，有効です(借地借家法38条１項)。⇒　書面で契約しなかった場合は，「契約の更新がないという特約」の部分のみが無効になり，普通借家契約になります。

　しかし，一時使用目的の建物の賃貸借では，このような制限はなく，口頭で契約しても，有効です。

２　定期建物賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができるが、一時使用賃貸借契約は契約期間を１年以上とすることができない。

【正解：×】
◆契約期間

　定期建物賃貸借，一時使用目的の建物の賃貸借とも，契約期間を１年以上とすることについて，当事者の合意で設定できるので，本肢は誤りです。

※一時使用目的の建物の賃貸借の存続期間は，従来の判例では５年間とされていました(最高裁・昭和43.1.25)。ただし，一時使用目的の建物の賃貸借でも，当事者の合意で，期間の延長や更新をすることは可能です。

３　定期建物賃貸借契約は契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできないが、一時使用賃貸借契約は契約期間中はいつでも賃借人から中途解約を申し入れることができる。

【正解：×】
◆中途解約権

　定期建物賃貸借で，居住用建物で居住部分が200平方メートル未満の場合に，転勤，療養，親族の介護その他のやむを得ない事情により，建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは，契約期間中でも，賃借人から中途解約を申し入れることができます(借地借家法38条５項)。

　しかし，一時使用賃貸借契約で期間の定めがある場合は，原則として，契約期間中は賃借人から中途解約を申し入れることはできません。
　⇒　中途解約権を留保する特約があればできる。

▼一時使用の建物の賃貸借で，期間の定めがない場合は，貸主・借主とも，いつでも解約の申し入れができます(民法617条１項２号)。この場合，解約の申し入れより３か月が経過することによって，契約は終了します。

　また，一時使用の建物の賃貸借で，期間の定めがある場合でも，貸主・借主の合意で，一方または双方が中途解約権を留保したときは，特約の範囲内で，いつでも中途解約の申し入れができます(民法618条)。

４　賃借人が賃借権の登記もなく建物の引渡しも受けていないうちに建物が売却されて所有者が変更すると、定期建物賃貸借契約の借主は賃借権を所有者に主張できないが、一時使用賃貸借の借主は賃借権を所有者に主張できる。

【正解：×】
◆建物の売却による建物の所有権者の変更に，賃借人は対抗できるか

　本肢のように，賃借権の登記もなく賃借人が建物の引渡しも受けていない間に，建物が売却された場合は，建物の賃借人は，定期建物賃貸借契約，一時使用賃貸借契約のどちらであっても，賃借権を新所有者に主張することはできないので，本肢は誤りです。

□賃借権を主張できる場合

　建物の売却により建物の所有者が変わった場合，建物の賃借人は，賃借権の対抗要件〔⇒　下表参照〕を備えていれば，新所有者に対して，賃借権を主張することができます。

　普通借家，定期借家等〔取壊し予定の建物の賃貸借も含む〕の借地借家法の適用のある賃貸借の場合は，引渡しまたは賃借権の登記(借地借家法31条)，

　一時使用の建物の賃貸借の場合は，賃借権の登記〔引渡しは対抗要件にならない〕(借地借家法40条，民法605条)

があれば，賃借権を主張することができます。

●整理●建物の賃借人の対抗要件※　

※普通借家権や一時使用目的の賃借権で，期間の定めがなくても同じ。

　一時使用の建物の賃貸借では，借地借家法の適用がない。以下の借地借家法の規定は適用されないことになる。

・賃借権の登記がないときに建物の引渡しをもって第三者への対抗要件とする規定。
　〔一時使用の建物所有を目的とする借地権では，借地権の登記がなくても借地上の建物に登記があればよいとする対抗要件の規定は適用されることに注意。〕

・賃貸借終了時の転借人の保護規定

・造作買取請求権

・借賃増減請求権

・居住用建物での事実上の内縁の妻等の賃借権の承継