平成20年の改正点は例年に比べ小ぶりですが，法令のスキームが変更になっているので，重要な改正点です。十分，注意してください。特に，以下に掲げた都市計画法，建築基準法では，頻出事項が変更になっており，過去問の正誤も変更になるほどの改正になっています。

◆今年から試験範囲になったものだけでなく，近年の改正法も見ておく必要があります。当サイトの過去のページとともに，以下のページも有用なので，ぜひ，ご覧ください。(不動産受験新報 〔住宅新報社〕 で十影の執筆した国家試験改正法講座のバックナンバーです。)

　　不動産受験新報　平成20年・３月号　都市計画法
　　 不動産受験新報　平成20年・４月号　建築基準法・宅地造成等規制法

　　不動産受験新報　平成20年５・６月号　宅建業法・借地借家法・その他の分野の改正

●改正借地借家法　平成20年１月１日施行

1) 事業用定期借地権(居住の用に供するものを除く。)　(新23条)

　従来の事業用定期借地権(居住の用に供するものを除く。※)は，「存続期間が10年以上20年未満」でしたが，改正により，

　　　「存続期間が10年以上30年未満のもの」と
　　　「存続期間が30年以上50年未満のもの」の

２種類になりました。つまり，実質的に，事業用定期借地権は10年以上50年未満に変更されました。　⇒　条文確認

※この括弧内の規定により，賃貸住宅や分譲マンションの敷地のための借地契約では適用されないことに注意。

　・存続期間が10年以上30年未満のもの (新23条２項)

　　(適用されないものは

　　　「借地権の存続期間は原則として30年(３条)」，
　　　「借地権の更新の規定(４条〜６条)」，
　　　「建物の再築による借地権の期間の延長(７条)」，
　　　「更新後の建物の滅失による解約等(８条)」，
　　　「建物買取請求権(13条)」
　　　「借地契約の更新後の建物の再築の許可(18条)」)

　　⇒　新23条２項では，適用されないものは旧24条１項と同じ。

　・存続期間が30年以上50年未満のもの　(新23条１項)

　　(契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく，
　　 建物買取請求をしないこととする旨を定めることができる)

　上記の二つとも公正証書によってしなければならない(23条３項)。

2) 条文番号の変更

　上記の改正により「建物譲渡特約付借地権(旧23条)」が，新24条に変わっています。

★ポイント★

　存続期間が30年以上50年未満のものでは，

　＜契約の更新及び建物の築造による存続期間の延長がなく，
　　 建物買取請求をしないこととする旨を定めることができる＞

　となっていて，貸主と借主の当事者間の話し合いにより特約で定めることができること　になっている(任意)。→この特約がないと「普通の借地権」になることに注意。

▼国土交通省の解説ページ　借地借家法の改正について　　宅地のページでの解説

　　　　　　　　　　　　　　　　　　新旧条文比較

〔関連〕「証券取引法等の一部を改正する法律 (平成 18年法律第 65号 )」及び「証券取引法等の一部を改正する法律の施行に伴う関係法律の整備等に関する法律(平成 18年法律第 66号 )」 (ともに平成18年6月14日公布)の施行に連動しての改正。

　宅地又は建物に係る宅建業者が信託受益権の売主となる場合(ただし，宅建業者が信託の委託者となるときに限る)に，信託受益権の売買の相手方に対して，重要事項の説明が義務付けられました。

　これは，信託受益権の売買についての判断材料を宅建業者に提供させて，信託受益権の買主が，信託財産となる宅地や建物の重要な事項について知らないということがないようにしたものです。

※現在の宅建試験は，主に宅地建物の売買 (その媒介・代理)または貸借の媒介・代理について出題されているので，すぐさま出題される可能性は低いと思われます。

■35条の重要事項の追加による変更

・条文番号の変更　

　取引主任者証の提示　(旧35条３項)　⇒　(新35条４項)

　取引主任者の記名押印　(旧35条４項)　⇒　(新35条５項)

・宅地建物取引業者の相手方等(旧35条３項)⇒説明の相手方(新35条４項)

■自己の所有に属しない宅地又は建物の売買契約締結の制限　(自ら売主の８種制限の一つ) ‐平成19年7月10日施行‐

　　自己の所有に属しない宅地建物の売買契約締結の制限(宅建業法33条の２)の例外として，中間省略登記※に係る一定の要件を満たす取引について，施行規則で追加がありました(施行規則15条の６第４号)。

※中間省略登記とは，例えば，宅建業者Ｂが所有者のAと宅地または建物の売買契約を締結しているが，Ｂへの所有権移転登記をしていない場合に，ＡからＣに直接，所有権移転登記をすることをいいます。

　Ａ　(宅地または建物の所有者)−Ｂ(宅建業者)−Ｃ (一般消費者)

　今回の改正は，大雑把にまとめると，「ＡとＢとの間の売買契約(宅建業者が買主)」で，＜当該宅地又は建物の所有権を，宅建業者Ｂが指定する者Ｃに移転することを約している場合＞には，宅建業者Ｂと一般消費者(宅建業者ではない)Ｃとの間の売買契約を，33条の２の例外として，認めるようにしたものです。

　⇒　参考・不動産受験新報のブログ　

■開発許可の改正　…　開発許可を要しないものとされていたもののうち，以下の1)と2)が，区域・規模により，原則として開発許可を受けることになりました(都市計画法29条１項)。

　この改正により，今後は，開発許可を要しないものとして，図書館，博物館，公民館，鉄道施設，変電所などの建築目的の開発行為が出題されるものと思われます。

＜参考＞＜社会福祉施設，医療施設，学校教育法による学校 （大学、専修学校及び各種学校を除く。）＞の建築目的の開発行為が，開発許可不要というのは過去問でも頻出でした。このため注意が必要です。

◇改正後の都市計画法29条１項３号
　 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する 公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理 的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める 建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

◇改正前の都市計画法29条１項３号
　駅舎その他の鉄道の施設、社会福祉施設、医療施設、学校教育法（昭和22年 　法律第26号）による学校（大学、専修学校及び各種学校を除く。）、公民館、 変電所その他これらに類する政令で定める公益上必要な建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為

　ただし，国の機関または都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもって，開発許可があったものとみなされます　(新34条の２第１項)。

　⇒　つまり，区域・規模により開発許可が必要な場合に，『国・都道府県等の多数の者が利用する庁舎など(ただし，主に周辺の住民の利用に供する場合を除く)の建築のための開発行為』を行うには，都道府県知事との協議が必要になる。

　開発許可不要が変更になったのはこの二つだけで，都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業・住宅街区整備事業・防災街区整備事業などの施行として行う開発行為については，従来通り開発許可は不要です。

■市街化調整区域の開発区域外の区域の建築許可

　市街化調整区域の開発区域外の区域では，開発行為をせずに建築することを規制するため，建築物の建築や第一種特定工作物の新設については都道府県知事の許可が必要です。

　その例外として，改正前は，「公益上必要な建築物の建築」，「国・都道府県等の行う場合」があり，これらは都道府県知事の許可を要しないものとされていました。

　しかし，今回の改正で，上記のものについては，次のような変更がありました。

・29条１項３号の改正に連動して，改正前は，建築許可の不要であった，＜医療施設，社会福祉施設，幼稚園・小学校・中学校・高校の建築＞が建築許可が必要になりました。(43条１項そのものには変更がなくても＜29条１項３号は建築許可が不要であることに変わりはない＞，29条１項３号自体が改正されているため，これらのものを建築する場合には建築許可が必要になる。)

・国や都道府県等が行う場合も都道府県知事の許可が必要になりました。ただし，国の機関または都道府県等と都道府県知事との協議が成立することをもって，建築許可があったものとみなされます(新43条３項)。

　⇒　つまり，市街化調整区域の開発区域外の区域で，国・都道府県等の多数の者が利用する庁舎など(ただし，主に周辺の住民の利用に供する場合を除く)の建築には，都道府県知事との協議が必要になる。

■地区計画−開発整備促進区の創設

　第二種住居地域，準住居地域，工業地域，非線引き都市計画区域内の用途地域の定められていない区域のうち，一定の要件を満たす区域※1に，地区計画として，開発整備促進区についての都市計画を定め，その区域内では，特定大規模建築物を建築できるようにしました※2(都市計画法12条の５第４項)。

※1 開発整備促進区は，市街化調整区域や準都市計画区域内には定めることができない。開発整備促進区は，市街化区域(第二種住居地域，準住居地域，工業地域)または非線引き都市計画区域(第二種住居地域，準住居地域，工業地域，用途地域の定められていない区域)内にのみ定めることができる。

※2 建築基準法の用途規制の改正により，第二種住居地域，準住居地域，工業地域，非線引き都市計画区域内の用途地域の定められていない区域には，原則として，特定大規模建築物を建築できないため，開発整備促進区の地区計画の内容に適合している場合には建築できるようにしたもの。

1) 100平方メートル超の特殊建築物，木造大規模建築物，非木造の大規模建築物についての建築確認の申請があった場合，原則として，受理した日から35日以内に，確認済証を交付する(建築基準法６条４項) ⇒　改正前は，21日以内。要注意。

2)　建築主事は，一定の建築物の計画が，構造耐力の基準に適合するかどうかを審査するときは，都道府県知事の構造計算適合性判定を求めなければならない(建築基準法６条５項)。⇒　新設

　都道府県知事は，構造計算適合性判定を求められた日から，原則として14日以内※にその結果を記載した通知書を，建築主事 (または指定確認検査機関)　に交付しなければならない。

　※都道府県知事は，この期間に交付できない合理的な理由があるときは，
　　35日の範囲内で，その期間を延長することができる(建築基準法６条９項)。

　※都道府県知事は，「指定構造計算適合性判定機関」に，構造計算適合性
　　判定の全部または一部を行わせることができる。全部を「指定構造計算
　　適合性判定機関」に行わせた場合，都道府県知事は，構造計算適合性判
　　定を行わない(建築基準法18条の２)。

3)　中間検査対象となる特定工程に，＜階数が３以上の共同住宅の床及びはりに
　鉄筋を配置する工事の工程のうち政令で定める工程＞　が新たに加えられま
　した(建築基準法７条の３第１項)。⇒　追加

　中間検査とは，以下のように，厳しいものですが，耐震偽装が問題になったときに，
　施工段階で鉄筋が不足していたケースがあったため，従来の＜特定行政庁が，
　その地方の建築物の建築の動向又は工事に関する状況その他の事情を勘案して，
　区域，期間又は建築物の構造、用途若しくは規模を限って指定する工程＞のほかに，
　新たに加えられたものです。
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　当該特定工程に係る中間検査合格証の交付を受けた後でなければ，当該特定
　工程後の工程を施工してはならない(建築基準法７条の３第６項)。
  --------------------------------------------------------------------
　共同住宅(分譲マンション，賃貸アパート，社宅など)の構造強度が不足して
　いると，財産・生命に係る重大な災害が生じる可能性があり，構造設計だけ
　でなく，施工状況についても，チェックするようにしたものです。 

　⇒　国土交通省のページ

4) 指定確認検査機関

宅建試験では，これまで指定確認検査機関は出題されていないので，無理やり覚えこもうとせずに，ざっと見ておく程度でよいと思います。以下を一覧しておけば十分でしょう。

ア) ＜前提知識＞指定確認検査機関の指定の申請

　指定確認検査機関の指定を受けようとする者は，確認検査の業務を行う区域（以下，「業務区域」）により，以下のように，申請します(建築基準法に基づく指定資格検定機関等に関する省令・14条１項)。

イ) ＜改正点＞指定に当たって，特定行政庁の意見を聴く

　国土交通大臣または都道府県知事は，指定をしようとするときは，あらかじめ，業務区域を所轄する特定行政庁（特定行政庁が都道府県知事の場合は除く）の意見を聴かなければならない(建築基準法77条の18第３項)。

　従来，指定確認検査機関の指定では，「指定の基準に適合していること」や「欠格条項に該当しないこと」を中心に審査されていたのですが，指定に当たってその地域を所轄する特定行政庁の意見も聴くことになりました。

ウ)＜改正点＞書類の閲覧

　指定確認検査機関は，確認検査の業務を行う事務所に一定の書類を備え置き，建築確認を受けようとする者その他の関係者の求めに応じ，これを閲覧させなければならない(建築基準法77条の29)。

　事務所に備え置く書類は，業務の実績，確認検査員の氏名及び略歴など，及び，業務及び財務に関する書類で国土交通省令で定めるものです。

　建築主や建築確認した建築物の購入者などに対して，それまでの業務実績などを閲覧させるようにしたものです。

エ) ＜改正点＞特定行政庁の立入検査

　特定行政庁は，その指揮監督の下にある建築主事が建築確認をする権限を有する建築物の確認検査の適正な実施を確保するため必要があると認めるときは，その職員に，指定確認検査機関の事務所に立ち入り，確認検査の業務の状況もしくは帳簿，書類その他の物件を検査させ，または関係者に質問させることができる(建築基準法77条の31第２項)。

　　　⇒特定行政庁は，指定確認検査機関に，違反行為や不適当な行為をした事実が
　　　　 あるときは，国土交通大臣または都道府県知事にその旨を報告します。

　従来，立入検査は，国土交通大臣や知事しかできなかったので，大きな改正点です。

オ) ＜改正点＞国土交通大臣・都道府県知事の命令の公示

　国土交通大臣や知事は，確認検査の業務の公正かつ適確な実施を確保するため必要があると認めるときは，その指定に係る指定確認検査機関に対し，確認検査の業務に関し監督上必要な命令をすることができますが，改正により，その命令をしたときは，その旨を公示することになりました(建築基準法77条の30第２項)。

■ 用途規制の改正　(平成19年11月30日施行)　　集約型都市構造への転換

1)　近隣商業地域で建築できる劇場・映画館・演芸場・観覧場は，改正前は「客席部分の床面積の合計が200平方メートル未満」でしたが，改正により　「客席部分の床面積の合計が200平方メートル以上のもの」も建築できるようになりました。

2)　大規模集客施設＜床面積が10,000平方メートル超の店舗，飲食店，劇場，映画館，演芸場，観覧場，遊技場，展示場，場外馬券売り場等＞は，近隣商業地域，商業地域，準工業地域では建築できますが，それ以外の区域では，特定行政庁の許可がなければ建築できなくなりました(建築基準法・48条，別表第二)。

●建築の可否

3)　開発整備促進区と大規模集客施設

　開発整備促進区内であれば，どんな場合でも大規模集客施設を建築できるのではなく，建築基準法では，以下のア・イの場合に限られています。

　ア　開発整備促進区のうち，地区整備計画で，誘導すべき特定大規模建築物の敷地として 利用すべき土地の区域とされている区域内において，地区整備計画の内容に適合し，特定行政庁が交通上，安全上，防火上及び衛生上支障がないと認めるもの(68条の3・第７項)

　イ　建築基準法48条６項・７項・11項・13項の但書の読み替えによるもの　⇒　条文確認

　(開発整備促進区のうち，地区整備計画で，誘導すべき
　特定大規模建築物の敷地として 利用すべき土地の区域とされていなくても
　大規模集客施設が建築できる場合) (68条の3・第８項)

　1)開発整備促進区の地区計画において定められた土地利用に関する基本方針に
　適合し，かつ，特定行政庁が，当該地区計画の区域における商業その他の
　業務の利便の増進上やむを得ないと認めて許可した場合

　2)(第二種住居地域・準住居地域)特定行政庁が，住居の環境を害するおそれ
　　がないと認めて許可した場合，

　3)(工業地域)特定行政庁が，工業の利便上必要と認めて許可した場合

　4)特定行政庁が，公益上やむを得ない(必要)と認めて許可した場合

　試験対策で重要なのは，アとイの1)でしょう。イの2)〜4)は可能性としてありえるという程度だからです。

　簡略にまとめれば，開発整備促進区では，特定行政庁の許可などがなければ，大規模集客施設は建築できない，ということです。

●登録免許税 (平成19年改正)　租税特別措置法84条の５
　（電子情報処理組織による登記の申請の場合の登録免許税額の特別控除）
第84条の５ 　登記を受ける者が、平成20年1月1日から平成21年12月31日までの間に、行政手続等における情報通信の技術の利用に関する法律第３条第１項 の規定又は不動産登記法 （平成16年法律第123号）第18条 の規定により電子情報処理組織を使用して次に掲げる登記の申請を行う場合における当該登記に係る登録免許税の額は、当該登記につき登録免許税法 その他登録免許税に関する法令の規定（この条の規定を除く。）により計算した金額から当該金額に100分の10を乗じて算出した金額（当該金額が5,000円を超える場合には、5,000円）を控除した額とする。

一 　不動産の所有権の保存若しくは移転の登記又は抵当権の設定の登記

二 　株式会社その他の政令で定める法人の設立の登記

●不動産取得税

　平成１８年４月１日〜平成２０年３月３１日の２年間は特例で，住宅以外の家屋の取得の場合は３.５/１００に引下げられていましたが，平成20年４月１日以降の住宅以外の家屋の取得は４％なので，注意してください。

●住宅ローン控除が適用される住宅借入金年末残高の限度額が２，０００万円に

　住宅ローン控除とは，住宅借入金等(償還期間が10年以上)の年末残高に一定比率をかけた額が，所得税額から控除されることになるものです。

　控除を受ける要件の年末残高の上限が，平成20年の入居分から，２，０００万円(年末ローン残高２，０００万円を超えるものについては２，０００万円)になりました。

　⇒平成19年入居の場合に適用を受ける年末ローン残高の上限は２，５００万円〔年末ローン残高２，５００万円を超えるものについては２，５００万円〕でした。

　このため，入居年が平成20年である場合の住宅借入金等特別税額控除額は，
最高で１６０万円　〔控除期間が10年間，15年間でも同じ〕になりました。(以下の最大控除率は住宅ローン残高２，０００万円に対する場合です。)

●特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000 万円特別控除(租税特別措置法34条)

　平成20 年１月１日以後に対象となる土地等の譲渡のすべてにおいて，同一事業の用地として二以上の年にわたって土地等を譲渡したときは，これらの譲渡のうち，最初の譲渡が行われた年以外の譲渡については，この特別控除は適用されないことになりました。

２．平成20年改正・施行で重要なもの

○ローンによって住宅に一定の省エネ改修(省エネ改修工事費用30万円超)をした場合の控除制度(住宅の省エネ改修工事のローン控除)の創設。

　一定の改修工事を含む増改築等(省エネ改修工事等)を行った場合に，その省エネ改修工事等に充てるために借り入れた住宅借入金等の年末残高(1,000 万円を限度とする。ただし，省エネ改修工事部分に係るローン残高は200万円以内とする。)の一定割合　(省エネ改修工事部分については２％，省エネ改修工事以外の部分は１％) を所得税の額から最高で５年間控除する制度を創設。改修工事をして，平成20年4月1日から平成20年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合に適用されます(賃貸住宅には適用されない)。

　⇒　住宅ローン控除(増改築)との重複適用はできない。

○住宅ローン控除が適用される増改築等に，住宅の一定の省エネ改修(省エネ改修工事費用100万円超)を追加。

　断熱改修工事等を含む一定の増改築をして，平成20年4月1日から平成20年12月31日までの間に自己の居住の用に供した場合に適用されます(賃貸住宅には適用されない)。

　⇒　住宅の省エネ改修工事のローン控除との重複適用はできない。

○固定資産税の減額　(住宅の省エネ改修)　の創設　一定の省エネ改修工事をした場合に，改修工事完了の翌年度分に限り，固定資産税額(床面積120平方メートル以下の部分のみ)の３分の１が減額される。

○土地の売買に係る登録免許税（本則20/1000）について，以下の通り３年間軽減税率を適用。(平成20年試験ではこれまでと変化なし)

・平成21年３月31日まで：10/1000
・平成22年３月31日まで：13/1000
・平成23年３月31日まで：15/1000

３．従来の特例で適用期限を延長したもの

○住宅取得資金に係る相続時精算課税の特例 (平成21年12月31日まで)

○新築住宅に係る固定資産税の減額措置の延長　(平成22年３月31日まで)

　120平方メートル相当部分について，３年間(中高層耐火建築物である住宅は５年間)税額を１/２に減額する。

○不動産取得税　住宅販売業者等が新築した家屋のみなし取得時期に関する特例措置の延長(平成22年３月31日まで)

　(本則：新築から6ヶ月以内に売却すれば非課税→特例で1年まで延期)

４．平成20年秋以降の施行のため，20年宅建試験には出題されないもの　

○　新築の長期優良住宅（「200年住宅」）に係る登録免許税・不動産取得税・固定資産税の軽減制度を創設。

　(例)　登録免許税の軽減

・所有権の保存登記：1/1000（本則4/1000）
・所有権の移転登記：1/1000（本則20/1000）

＜証券化対象不動産の価格に関する鑑定評価＞

が新設・追加されました。

　証券化対象不動産の鑑定評価における収益価格を求めるに当たっては、ＤＣＦ法を適用しなければならない。この場合において、併せて直接還元法を適用することにより検証を行うことが適切である(第３章第４節 ＤＣＦ法の適用等)。

　⇒　第２条・表示の媒体，第３条・物件の種別，第９条・特定事項の明示義務

　このうち試験対策上，知っておく必要があるのは，次の二つです(施行規則９条)。