宅地建物取引業法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(昭和62年・問45)

２．「宅地建物取引業者ＡＢ間の宅地の売買において，売主Ａは，当該宅地の造成工事の完了前であっても，買主Ｂへの所有権移転の登記より前に，宅地建物取引業法第４１条第１項に定める手付金等の保全措置を講ずることなく代金の額の５/１００を超える手付金等を受領することができる。」

４．「宅地建物取引業者ＡＢ間の建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者Ｃは借主Ｂに対し，当該建物に関して，貸借契約が成立するまでの間に，取引主任者をして宅地建物取引業法第３５条第１項に定める重要事項を記載した書面を交付し，説明をさせなければならない。」

【正解：×】

◆報酬の限度額の規定は業者間の取引の媒介・代理でも適用される

　宅建業者は，国土交通大臣が定めた報酬の最高限度額を超えて報酬を受けることができません(宅建業法46条１項，２項)。

　報酬の限度額の規定は当事者の一方又は双方が非宅建業者である取引の媒介・代理だけではなく，宅建業者間の取引の媒介・代理でも適用されるので，

　＜宅建業者ＡＢ間の土地の売買の媒介を行う宅建業者Ｃは，報酬の最高限度額を超えて報酬を受けることができる。＞

　としている本肢は誤りです。

▼宅建業者間の取引で適用がないのは，自ら売主の８種制限のみです(宅建業法78条２項)。

２．「宅地建物取引業者ＡＢ間の宅地の売買において，売主Ａは，当該宅地の造成工事の完了前であっても，買主Ｂへの所有権移転の登記より前に，宅地建物取引業法第４１条第１項に定める手付金等の保全措置を講ずることなく代金の額の５/１００を超える手付金等を受領することができる。」

【正解：○】

◆手付金等の保全措置−宅建業者間の取引やその媒介・代理には適用されない−

　宅建業者が自ら売主となる未完成物件の売買では，宅建業者ではない買主から代金の額の５％超，又は，１，０００万円超の額の手付金を受領しようとする場合は，手付金等の保全措置を講じなければいけません(宅建業法・41条１項)。

　しかし，この規定も含め，自ら売主の８種制限は，宅建業者間相互の取引 (又は宅建業者間の取引の媒介・代理) には適用されないので(宅建業法78条２項)，本肢は正しい記述です。

【正解：○】

◆専業信託銀行等

　本肢での＜専業信託銀行等＞とは，「金融機関の信託業務の兼営等の法律」(平成14年２月１日施行)の施行の際，既に信託業務として宅地建物の媒介等を行っていた信託銀行等の金融機関を指し，従前の例によるものとされており，

　宅建業法66条，67条の免許の取消しの規定や免許に関する規定は適用されませんが，免許及び免許の取消し以外の宅建業法の規定が適用されます(宅建業法・77条４項，施行令９条２項)。

　したがって，専業信託銀行でも65条の指示処分及び業務停止処分については適用が除外されていないので，宅建業を営む専業信託銀行が宅建業に関して業務の停止を命じられることがあります。

▼信託会社・信託業務を兼営する金融機関が宅建業を営もうとするときはその旨を国土交通大臣に届け出なければなりません(宅建業法・77条３項，施行令９条３項)。

　これに対して，国・地方公共団体には，宅建業法全体が適用されず，免許の規定や免許以外の規定も適用されません(78条1項)。

４．「宅地建物取引業者ＡＢ間の建物の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者Ｃは借主Ｂに対し，当該建物に関して，貸借契約が成立するまでの間に，取引主任者をして宅地建物取引業法第３５条第１項に定める重要事項を記載した書面を交付し，説明をさせなければならない。」

【正解：○】

◆重要事項説明と３５条書面の交付−宅建業者間の取引やその媒介・代理でも適用される−

　宅建業者間相互の取引の媒介代理でも，重要事項の説明と３５条書面の交付は，省くことができません。

　宅建業者間相互の取引 (又は宅建業者間の取引の媒介・代理) には適用されないのは自ら売主の８種制限のみだからです(宅建業法78条２項)。

▼宅建業者間相互の取引 (又は宅建業者間の取引の媒介・代理) では，重要事項の説明と３５条書面の交付のほか，媒介書面の交付や３７条書面の交付も省くことはできませんから，注意してください。