宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。(平成22年・問26)

１　農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。

２　他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

３　破産管財人が、破産財団の換価のために自ら売主となり、宅地又は建物の売却を反復継続して行う場合において、その媒介を業として営む者は、免許を必要としない。

４　信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

　正解肢の次にマークしたのが多かったのは肢２でしたが，おそらく前半部分を流し読み，後半だけで○としたものと思われます。

　肢２　転貸も自ら賃貸なので，免許不要。

　肢３　破産管財人から依頼されて建物の売却の媒介をするには免許が必要。

　肢４　信託会社は，国土交通大臣に届け出ることにより，国土交通大臣免許業者とみなされる。

１　農地所有者が、その所有する農地を宅地に転用して売却しようとするときに、その販売代理の依頼を受ける農業協同組合は、これを業として営む場合であっても、免許を必要としない。

【正解：×】平成15年・問30・肢２，
◆農業協同組合

　農業協同組合が，宅地の販売代理を業として営むのは宅地建物取引業に該当し，免許を受けなければなりません(宅建業法２条２号・３号，同法３条１項)。　

　他の法令で宅建業法の規定が適用されない団体がいくつかありますが，農業協同組合は該当しません。

(1)国・地方公共団体(宅建業法78条１項)，

(2)他の法令により国の機関，都道府県・市とみなされ，宅建業法78条１項が準用されるもの(都市再生機構，土地開発公社，地方住宅供給会社など)，

(3)国・地方公共団体ではないが，宅建業法の規定の適用が他の法令で除外されているもの(日本勤労者住宅協会，資産流動化法の特定目的会社)

２　他人の所有する複数の建物を借り上げ、その建物を自ら貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合は、免許が必要になるが、自ら所有する建物を貸借する場合は、免許を必要としない。

【正解：×】(転貸)平成８年・問41・肢２，平成14年・問30・肢４，平成17年・問30・肢１，
◆自ら貸主，転貸には免許不要

　不動産の賃貸には，転貸も含まれます。自ら賃貸〔不動産の貸主〕は宅地建物取引業に該当しないので，免許を受ける必要はありません(宅建業法２条２号・３号，同法３条１項)。　。

【正解：×】平成19年・問32・肢３，
◆破産管財人から依頼を受けて，宅地建物の売買の媒介

　破産管財人が，破産財団の換価のために自ら売主となって，宅地または建物の売却を反復継続して行うのは，破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるため，業として行われるものではなく，宅地建物取引業の免許を受けることを要しないとされています(国土交通省の宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)。

　しかし，その破産管財人から依頼されて，売買の媒介を業として行う者は宅地建物取引業に該当し，免許を受けなければなりません。

▼宅地や建物の売買の媒介や代理を誰から依頼されたかについては，免許の要否を判断する上で，考える必要はない。誰からであろうと依頼されて，宅地や建物の売買の媒介や代理を行うには，宅建業者の免許が必要になる。　

４　信託業法第３条の免許を受けた信託会社が宅地建物取引業を営もうとする場合、免許を取得する必要はないが、その旨を国土交通大臣に届け出ることが必要である。

【正解：○】平成11年・問30・肢４，
◆信託会社等の特例

　信託会社等の特例―信託会社や信託業務を兼営する金融機関はそれぞれ内閣総理大臣の免許・登録や認可を受けているので，宅建業を営むのに改めて免許を受ける必要はありません。国土交通大臣に届出をすることによって，国土交通大臣免許を受けたものとみなされます(宅建業法77条，施行令８条・９条)。
　このため，免許や免許取消の規定については適用されませんが，それ以外の宅建業法の規定はすべて適用されます。

▼信託会社は内閣総理大臣の免許・登録を受けなければならず，金融機関〔銀行業には内閣総理大事の免許が必要〕が信託業務を兼営するには内閣総理大臣の認可を受けなければならない。

▼ただし，「特別信託会社」・「信託業務を兼営する金融機関」の場合は，宅建業として行うことができる行為の範囲を不動産証券化に係る不動産処分型信託業務に該当するものに限る旨の条件が付された国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者とみなされる(施行令９条２項)。