ＡがＢから賃借している建物をＣに転貸した場合に関する次のそれぞれの記述は、民法及び借地借家法の規定及び判例によれば○か、×か。(1-4 : 平成６年・問12)

２．「ＡＢ間の賃貸借が合意解除によって終了すれば、ＣがＢの承諾を得て転借していても、特段の事由のない限り、ＡＣ間の転貸借は終了し、Ｃの権利は、消滅する。」

３．「ＡＢ間の賃貸借がＢの解約の申入れによって終了した場合において、Ｂの承諾を得て転借しているＣが建物の使用を継続するときは、Ｂが遅滞なく異議を述べないと、ＡＢ間の賃貸借が更新される。」

５．「ＡがＢの承諾を得て第三者Ｃに建物を賃貸した場合、ＡＢ間の賃貸借契約が期間の満了により終了すれば、当然にＢＣ間の転貸借契約も終了する。」

【正解：○】

　賃貸人の承諾のない転貸借は、賃貸人につき契約の解除権が発生する（民法第612条2項）ものと考えられますが、転借人の保護の観点から、判例によれば「その転貸借が、建物の持主に対する背信的（ウラギリ）行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、解除権は発生しない」と、その転貸借は保護がされ、このような特段の事情があれば、解除権は発生しません。(最高裁・昭和41.10.21など)

＜関連問題1＞次の記述は、判例によれば、○か×か。

ＡのＣへの転貸が一時的なものであり、ＡがＣから当該建物の返還を受けた後であっても、Ｂがこの転貸の事実を知らなかった場合は、ＢはＡＢ間の賃貸借契約を解除できる。

【正解：×】判例によれば、一時的な転貸は、「特段の事情」であり、解除権は発生しないとしています。(最高裁・昭和32.11.12)

＜関連問題2＞次の記述は、判例によれば○か×か。

Ａが、Ｂ所有の建物を賃借していて、Ａが建物を第３者ＣにＢの承諾を得て転貸している場合に、ＢはＡの賃料不払いの債務不履行を理由として、Ａとの賃貸借を解除し、Ｃに明渡しを求めてきた。この場合、ＣはＢに対して明渡しをせざるを得ない。

【正解：○】

　転貸借は、賃貸借契約の存在を前提にしており、その権利の範囲内で設定されます。本問のようなケースでは、転貸借のモトになる賃貸借契約が解除によってなくなっており、転借人は賃貸人に転貸借権で対抗することはできません。(最高裁・昭和36.12.21)

　この場合，転貸借は，賃貸人が転借人に目的物の返還を請求したときに，転貸人の転借人への履行不能により終了します。(最高裁・平成9.2.25)

【正解：×】原賃貸契約が合意解除→平成４年・問11

　「賃貸人と賃借人が合意解除しても、賃貸人はその解除をもって、転借人に対抗することはできない」という民法第613条に関する判例があります。(最高裁・昭和38.4.12)

▼適法に建物の転貸借がされている場合において、建物の賃貸借が、期間満了や解約の申入れによって終了するときには、「建物の賃貸人」は「建物の転借人」にその旨を通知しなければ、その終了をもって、建物転借人に対抗できません（借地借家法第34条1項）。なお、通知後6月で終了します（〃条2項）。

●原賃貸借の終了と転貸借の出題歴〔建物の転貸借〕

　　原賃貸借が期間満了or解約申入れにより終了→平成元年・問６，平成６年・問12
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　平成10年・問12， 平成12年・問12，平成16年・問13，

　　原賃貸借が合意解除・→平成４年・問11，平成６年・問12，平成10年・問６，平成16年・問13，　

　　原賃貸借が債務不履行による解除→平成10年・問６，平成16年・問13

　　転借人の使用継続による原賃貸借の法定更新
　　　・原賃貸借の解約の申入れ＋転借人の使用継続　平成６年・問12
　　　・原賃貸借の期間満了＋転借人の使用継続　平成10年・問12・

【正解：○】

　建物の転貸借がされているとき、転借人による建物の使用の継続を、賃借人がする使用の継続とみなして、賃貸人と賃借人との間で、法定更新がされることになり（借地借家法第26条3項）、転借人は保護されています。

【正解：○】

　現在建物を使用収益している者は、建物の持主であるＢの承諾を得たＣであり、つまり、Ｃは、建物の居住関係につき、最も重要な利害関係にあり、またＣは、ＡＢ間の賃貸借期間の満了を知らないかも知れず、設問２で解説したように、Ｂは、その旨をＣに通知しなければ、その終了をもって対抗できません（借地借家法第34条1項）。

　このように転借人は、特段の事情がなければ、賃借人とほぼ同じ地位が与えられています。

【正解：×】クドイ?

　現在建物を使用収益している者は、建物の持主であるＢの承諾を得たＣであり、つまり、Ｃは、建物の居住関係につき、最も重要な利害関係にあり、またＣは、ＡＢ間の賃貸借期間の満了を知らないかも知れず、設問２で解説したように、Ｂは、その旨をＣに通知しなければ、その終了をもって対抗できません（借地借家法第34条1項）。

　本設問では、「ＡＢ間の賃貸借契約が期間の満了により終了すれば、当然にＢＣ間の転貸借契約も終了する。」となっているため、×になります。