※区分建物に係る登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。(昭和61年・問16)

２．「敷地権付き区分建物の登記記録には，その区分建物のみの売買を登記原因とする所有権移転の登記を自由にすることができる。」

４．「敷地権付き区分建物についてされた所有権に関する登記で建物のみに関する旨の附記のないものは，敷地権について同一の登記原因による相当の登記たる効力を有する。」

【正解：○】

◆敷地権たる旨の登記→土地の登記記録の相当区

　区分建物の敷地権の目的となった旨の登記は、土地の登記記録の権利部の相当区、つまり、

・その敷地利用権が所有権に基づく→「甲区」

・地上権又は賃借権の場合→「乙区」

に登記官の職権で登記がなされます(不動産登記法・46条，登記規則119条１項)。

▼敷地権の表示が登記されるとは何か

・表題部(１棟の建物の表題部)に、「敷地権の目的たる土地の表示の登記」がなされる。

・表題部(区分建物の表題部)に、「敷地権の表示」がなされる。

２．「敷地権付き区分建物の登記記録には，その区分建物のみの売買を登記原因とする所有権移転の登記を自由にすることができる。」

【正解：×】

◆敷地利用権と専有部分の分離処分禁止−建物

　区分所有者は，規約に別段の定めがない限り，その専有部分と敷地利用権を分離して処分することはできません。(区分所有法・22条１項)

　このため，不動産登記法でも，敷地権の表示登記がされた建物については，原則として，建物だけの所有権移転登記をすることはできないとしています(不動産登記法・73条３項)。

【正解：○】

◆敷地利用権と専有部分の分離処分禁止の例外−建物

　原則

　敷地権の表示登記がされた建物については，原則として，建物だけの所有権移転登記をすることはできない(不動産登記法・73条３項)。

　しかし，本肢の場合は例外的にできます。

　例外＝敷地権の生ずる前

　・その建物が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていたその建物の所有権に関する仮登記(不動産登記法・73条３項但書)

　敷地権付き区分建物では，原則として区分建物の分離処分は禁止されていますが，以下の場合は例外です。

　・敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記(所有権・一般の先取特権・質権・抵当権)であって，敷地権の登記をする前に登記されたもの(登記の目的等が敷地権の目的となった土地の権利にされた担保権の登記の目的等と同一の担保権の登記を除く。)

　・その敷地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていた所有権に関する仮登記

　・その敷地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものであれば、抵当権・質権の設定を登記することができます。

　・敷地権が生じた後にその登記原因が生じたもの(分離処分が禁止されていない場合に限る。)

◆原則

　敷地権付き区分建物の登記記録にはその建物のみを目的とする所有権の移転登記や一般の先取特権の保存，質権または抵当権の設定の登記はすることができない。(不動産登記法・73条３項)

　敷地権である旨の登記をした土地には，原則として敷地権の移転登記または敷地権を目的とした担保権の設定(一般の先取り特権・質権・抵当権)をすることは禁止されていますが，以下の場合は例外です(不動産登記法・73条２項但書)。

　・その土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じていた敷地権に関する仮登記

　・その土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものであれば、抵当権・質権の設定を登記することができます。平成元年出題

　・当該土地が敷地権の目的となった後にその登記原因が生じたもの(分離処分が禁止されていない場合に限る。)

４．「敷地権付き区分建物についてされた所有権に関する登記で建物のみに関する旨の附記のないものは，敷地権について同一の登記原因による相当の登記たる効力を有する。」

【正解：○】

◆区分建物(専有部分)の登記記録に記載された登記の敷地権への効力

　敷地権付き区分建物では、専有部分の登記記録に記録される登記の効力は敷地権にも及びます。

　(専有部分と敷地権の一体的処分に関する登記は、建物の登記記録のみで行い、「敷地権も専有部分と同時に処分され、敷地権の処分の登記がなされた」ものとして扱い、土地の登記記録への登記を省略し、登記の簡略化を図っています。)

　例えば、敷地権付き区分建物(専有部分)について売買による所有権移転登記がなされたときは、敷地権について登記がなされなくても、敷地権が移転した旨の登記がなされたのと同じ効力が生じます(不動産登記法・73条１項)。

昭和60年問13・昭和61年問16・昭和62年問15・平成元年問16・平成８年問16・平成13年問14・