宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとの間で締結した売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) 及び民法の規定によれば、誤っているものの組合せはどれか。(平成21年・問38)

ア ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。

イ Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第３５条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

ウ ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。

　イ　買主が悪意の場合，売主は瑕疵担保責任を負わないので，その場合に，「担保責任を負わない」とする特約は民法よりも不利であるとはいえないので，その特約は有効である。

　ウ　　「瑕疵担保責任を負わないとする特約」を締結した場合，瑕疵担保責任を負う期間は民法の原則に立ち返り，善意無過失の買主が事実を知ってから１年になる。

ア ＡがＢとの間で締結した中古住宅の売買契約において、当該住宅を現状有姿で引き渡すとする特約と、Ａが瑕疵担保責任を負わないこととする特約とを定めた場合、その特約はいずれも有効である。

【正解：×】昭和56年・問48・肢３，

◆瑕疵担保責任を負わないとする特約は無効

　宅建業法では，自ら売主である宅建業者は，宅建業者ではない買主との売買契約で「瑕疵担保責任を負わない」とする特約を締結することはできないとされています(宅建業法40条１項，２項)。

　したがって，「現状有姿で引き渡す特約」は有効ですが，「瑕疵担保責任を負わないとする特約」は無効なので，「特約はいずれも有効」とする本肢は誤りです。

イ Ａは、Ｂとの間で建物の売買契約を締結する前に、法第３５条の規定に基づく重要事項として当該建物の瑕疵の存在について説明し、売買契約においてＡは当該瑕疵について担保責任を負わないとする特約を定めた場合、その特約は有効である。

【正解：○】平成11年・問33・肢３，

◆買主が悪意または善意有過失の場合，売主は瑕疵担保責任を負わない

　瑕疵担保責任は，瑕疵について買主が善意無過失の場合に，負うものです(民法570条，566条１項，判例)。

　売主が，契約を締結する前に説明していた瑕疵については，買主は悪意ということになりますから，その場合は，売主は瑕疵担保責任を負いません。つまり，本肢の場合，「その瑕疵について担保責任を負わないとする特約」は民法よりも不利であるとはいえず，その特約は有効です。

ウ ＡがＢとの間で締結した建物の売買契約において、Ａは瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合、この特約は無効となり、Ａが瑕疵担保責任を負う期間は当該建物の引渡しの日から２年間となる。

【正解：×】頻出問題　最近では，平成10年・問36・肢４，平成12年・問40・肢１，平成14年・問41・肢１，平成15年・問41・肢４，平成17年・問42・肢３，平成20年・問40・肢４，

◆瑕疵担保責任を負う期間の特約が無効の場合，買主が知ってから１年間になる

　瑕疵担保責任を一切負わないとする特約を定めた場合，肢１で見たようにこの特約は無効ですが，その場合，瑕疵担保責任を負う期間は，民法の原則に立ち返り，善意無過失の買主がその事実を知ってから１年間になります(民法570条，566条３項)。　⇒　ただし，判例により，引渡しから１０年間という制限はつきますが。