自らが売主である宅地建物取引業者Ａと、宅地建物取引業者でないＢとの間での売買契約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法 (以下この問において「法」という。) の規定によれば、正しいものはどれか。(平成21年・問37)

１　Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約 (代金２，０００万円) の締結に当たり、手付金として１００万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、３００万円を超えてはならない。

２　ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

３　Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第３７条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

４　Ａは、Ｂとの間で宅地の割賦販売の契約 (代金３，０００万円) を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Ａは、Ｂから１，５００万円の割賦金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

　肢２　〔手付けによる解除〕　当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して，当該宅建業者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができる。この規定に反する特約は無効である。

　肢３　〔クーリングオフ〕　代金全額を支払っていても，引渡しを受けていなければ，クーリングオフによる契約解除ができる。

　肢４　〔所有権留保等の禁止〕　宅建業者は，割賦販売で，引き渡した場合は，代金の１０分の３を超える額の金銭の支払を受けるまでに，登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない

１　Ａは、Ｂとの間における建物の売買契約 (代金２，０００万円) の締結に当たり、手付金として１００万円の受領を予定していた。この場合において、損害賠償の予定額を定めるときは、３００万円を超えてはならない。

【正解：×】平成５年・問43・肢２，平成17年・問43・肢２，

◆損害賠償額の予定等の制限

　宅建業者が自ら売主として宅建業者ではない者と締結する売買契約では，当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し，または違約金を定めるときは，これらを合算した額が代金の額の１０分の２を超えることはできません(宅建業法38条１項)。

　本肢の場合，手付金を受領を予定していますが，手付金の額には関係なく，４００万円〔代金の額の１０分の２〕まで損害賠償の予定額を定めることができます〔違約金については設定しないものとします〕。このため，本肢は誤りです。

　⇒　受領する手付金の額に関係なく，損害賠償の予定額及び違約金の額を合算して代金の額の１０分の２まで定めることができる。

２　ＡとＢが締結した建物の売買契約において、Ｂが手付金の放棄による契約の解除ができる期限について、金融機関からＢの住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをした。この場合において、Ａは、自らが契約の履行に着手する前であれば、当該承認が得られた後は、Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことができる。

【正解：×】昭和56年・問48・肢１，昭和58年・問39・肢３，平成５年・問43・肢１，平成６年・問43・肢３，平成７年・問45・肢２，平成13年・問41・肢３，平成18年・問39・肢３，平成19年・問34・肢１，

◆手付けによる解除

　宅建業者が，自ら売主として宅建業者ではない者との宅地・建物の売買契約の締結に際して手附を受領したときは，その手附がいかなる性質のものであつても，解約手付とみなされ，当事者の一方が契約の履行に着手するまでは，買主はその手附を放棄して，当該宅建業者はその倍額を償還して，契約の解除をすることができます (宅建業法39条２項)。 この規定に反する特約で，買主に不利なものは無効です(宅建業法39条３項)。

　本肢の場合，手付けによる契約解除ができる期限を金融機関から住宅ローンの承認が得られるまでとする旨の定めをしていますが，この特約自体が，上記の規定に反する特約で，買主に不利なため無効です。

　したがって，Ａは，Ｂの住宅ローンについて金融機関から承認が得られた後であっても，自らが契約の履行に着手しているのでない限り，Ｂの手付金の放棄による契約の解除を拒むことはできません。

３　Ａは、喫茶店でＢから宅地の買受けの申込みを受けたことから、翌日、前日と同じ喫茶店で当該宅地の売買契約を締結し、代金全部の支払を受けた。その４日後に、Ｂから法第３７条の２の規定に基づくいわゆるクーリング・オフによる当該契約を解除する旨の書面による通知を受けた場合、Ａは、当該宅地をＢに引き渡していないときは、代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできない。

【正解：○】昭和61年・問42・肢２，平成４年・問45・肢３，平成15年・問39・肢４，

◆代金全額を支払っていても，引渡しを受けていなければ，クーリングオフによる契約解除ができる

　宅建業者ではない買主が代金を全額支払い，かつ，引渡しを受けているときは，クーリングオフの規定による契約解除をすることはできません(宅建業法37条の２第１項２号)。

　しかし，本肢の場合，Ｂは，代金全部の支払をしていても，引渡しを受けていないので，クーリングオフの規定による契約解除をすることができます。

　したがって，Ａは，代金の全部が支払われたことを理由に当該解除を拒むことはできません。

４　Ａは、Ｂとの間で宅地の割賦販売の契約 (代金３，０００万円) を締結し、当該宅地を引き渡した。この場合において、Ａは、Ｂから１，５００万円の割賦金の支払を受けるまでに、当該宅地に係る所有権の移転登記をしなければならない。

【正解：×】平成８年・問46・肢２，平成15年・問35・肢２，

◆引き渡した場合は，代金の１０分の３を超える額の金銭の支払を受けるまでに，登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない

　宅建業者は，自ら売主として宅建業者ではない者に対して宅地・建物の割賦販売を行なつた場合には，原則として，買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の１０分の３を超える額の金銭の支払を受けていない場合は，代金の１０分の３を超える額の金銭の支払を受けるまで）に，登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければなりません(宅建業法43条１項)。

　本肢の場合，代金の１０分の３である９００万円を超える金銭の支払を受けるまでに，所有権の移転登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならないことになります。

　本肢では，「Ｂから１，５００万円の割賦金の支払を受けるまでに」としているので，誤りです。

第43条 　宅地建物取引業者は、みずから売主として宅地又は建物の割賦販売を行なつた場合には、当該割賦販売に係る宅地又は建物を買主に引き渡すまで（当該宅地又は建物を引き渡すまでに代金の額の１０分の３をこえる額の金銭の支払を受けていない場合にあつては、代金の額の１０分の３をこえる額の金銭の支払を受けるまで）に、登記その他引渡し以外の売主の義務を履行しなければならない。ただし、買主が、当該宅地又は建物につき所有権の登記をした後の代金債務について、これを担保するための抵当権若しくは不動産売買の先取特権の登記を申請し、又はこれを保証する保証人を立てる見込みがないときは、この限りでない。