平成２１年度　宅地建物取引主任者資格試験　

【問１】　民法第９５条本文は、「意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。」 と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　意思表示をなすに当たり、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

２　表意者自身において、その意思表示に瑕疵(かし)を認めず、民法第９５条に基づく意思表示の無効を主張する意思がない場合は、第三者がその意思表示の無効を主張することはできない。
３　意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容とし、かつ、その旨を相手方に明示的に表示した場合は、法律行為の要素となる。

４　意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としたが、その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合は、法律行為の要素とならない。

【問２】　ＡがＡ所有の土地の売却に関する代理権をＢに与えた場合における次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」ではなく、「売主Ｂ」 と表示して、買主Ｃとの間で売買契約を締結した場合には、Ｂは売主Ａの代理人として契約しているとＣが知っていても、売買契約はＢＣ間に成立する。

２　Ｂが自らを「売主Ａの代理人Ｂ」と表示して買主Ｄとの間で締結した売買契約について、Ｂが未成年であったとしても、ＡはＢが未成年であることを理由に取り消すことはできない。

３　Ｂは、自らが選任及び監督するのであれば、Ａの意向にかかわらず、いつでもＥを復代理人として選任して売買契約を締結させることができる。

４　Ｂは、Ａに損失が発生しないのであれば、Ａの意向にかかわらず、買主Ｆの代理人にもなって、売買契約を締結することができる。

【問３】　Ａは、Ｂに対し建物を賃貸し、月額１０万円の賃料債権を有している。この賃料債権の消滅時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

１　Ａが、Ｂに対する賃料債権につき支払督促の申立てをし、さらに期間内に適法に仮執行の宣言の申立てをしたときは、消滅時効は中断する。

２　Ｂが、Ａとの建物賃貸借契約締結時に、賃料債権につき消滅時効の利益はあらかじめ放棄する旨約定したとしても、その約定に法的効力は認められない。

３　Ａが、Ｂに対する賃料債権につき内容証明郵便により支払を請求したときは、その請求により消滅時効は中断する。

４　Ｂが、賃料債権の消滅時効が完成した後にその賃料債権を承認したときは、消滅時効の完成を知らなかったときでも、その完成した消滅時効の援用をすることは許されない。

【問４】　相隣関係に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

１　土地の所有者は、境界において障壁を修繕するために必要であれば、必要な範囲内で隣地の使用を請求することができる。

２　複数の筆の他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を自由に選んで通行することができる。

３　Ａの隣地の竹木の根が境界線を越えるときは、Ａはその根を切り取ることができる。

４　異なる慣習がある場合を除き、境界線から１ｍ未満の範囲の距離において他人の宅地を見通すことができる窓を設ける者は、目隠しを付けなければならない。

【問５】　担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　抵当権者も先取特権者も、その目的物が火災により焼失して債務者が火災保険請求権を取得した場合には、その火災保険金請求権に物上代位することができる。

２　先取特権も質権も、債権者と債務者との間の契約により成立する。

３　留置権は動産についても不動産についても成立するのに対し、先取特権は動産については成立するが不動産については成立しない。

４　留置権者は、善良な管理者の注意をもって、留置物を占有する必要があるのに対し、質権者は、自己の財産に対するのと同一の注意をもって、質物を占有する必要がある。

【問６】　民法第３７９条は、「抵当不動産の第三取得者は、第３８３条の定めるところにより、抵当権消滅請求をすることができる。」 と定めている。これに関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　抵当権の被担保債権につき保証人となっている者は、抵当不動産を買い受けて第三取得者になれば、抵当権消滅請求をすることができる。

２　抵当不動産の第三取得者は、当該抵当権の実行としての競売による差押えの効力が発生した後でも、売却の許可の決定が確定するまでは、抵当権消滅請求をすることができる。

３　抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求をするときは、登記をした各債権者に民法第３８３条所定の書面を送付すれば足り、その送付書面につき事前に裁判所の許可を受ける必要はない。

４　抵当不動産の第三取得者から抵当権消滅請求にかかる民法第３８３条所定の書面の送付を受けた抵当権者が、同書面の送付を受けた後２か月以内に、承諾できない旨を確定日付のある書面にて第三取得者に通知すれば、同請求に基づく抵当権消滅の効果は生じない。

【問７】　法定地上権に関する次の１から４までの記述のうち、民法の規定、判例及び判決文によれば、誤っているものはどれか。

(判決文) 　土地について１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なり、法定地上権成立の要件が充足されていなかった場合には、土地と地上建物を同一人が所有するに至った後に後順位抵当権が設定されたとしても、その後に抵当権が実行され、土地が競落されたことにより１番抵当権が消滅するときには、地上建物のための法定地上権は成立しないものと解するのが相当である。

１　土地及びその地上建物の所有者が同一である状態で、土地に１番抵当権が設定され、その実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。

２　更地である土地の抵当権者が抵当権設定後に地上建物が建築されることを承認した場合であっても、土地の抵当権設定時に土地と所有者を同じくする地上建物が存在していない以上、地上建物について法定地上権は成立しない。

３　土地に１番抵当権が設定された当時、土地と地上建物の所有者が異なっていたとしても、２番抵当権設定時に土地と地上建物の所有者が同一人となれば、土地の抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。

４　土地の所有者が、当該土地の借地人から抵当権が設定されていない地上建物を購入した後、建物の所有権移転登記をする前に土地に抵当権を設定した場合、当該抵当権の実行により土地と地上建物の所有者が異なるに至ったときは、地上建物について法定地上権が成立する。

【問８】　売主Ａは、買主Ｂとの間で甲土地の売買契約を締結し、代金の３分の２の支払と引換えに所有権移転登記手続と引渡しを行った。その後、Ｂが残代金を支払わないので、Ａは適法に甲土地の売買契約を解除した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａの解除前に、ＢがＣに甲土地を売却し、ＢからＣに対する所有権移転登記がなされているときは、ＢのＡに対する代金債務につき不履行があることをＣが知っていた場合においても、Ａは解除に基づく甲土地の所有権をＣに対して主張できない。

２　Ｂは、甲土地を現状有姿の状態でＡに返還し、かつ、移転登記を抹消すれば、引渡しを受けていた間に甲土地を貸駐車場として収益を上げていたときでも、Ａに対してその利益を償還すべき義務はない。

３　Ｂは、自らの債務不履行で解除されたので、Ｂの原状回復義務を先に履行しなければならず、Ａの受領済み代金返還義務との同時履行の抗弁権を主張することはできない。

４　Ａは、Ｂが契約解除後遅滞なく原状回復義務を履行すれば、契約締結後原状回復義務履行時までの間に甲土地の価格が下落して損害を被った場合でも、Ｂに対して損害賠償を請求することはできない。

【問９】　Ａは、生活の面倒をみてくれている甥 (おい) のＢに、自分が居住している甲建物を贈与しようと考えている。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　ＡからＢに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によってなされた場合、Ａはその履行前であれば贈与を撤回することができる。

２　ＡからＢに対する無償かつ負担なしの甲建物の贈与契約が、書面によらないでなされた場合、Ａが履行するのは自由であるが、その贈与契約は法的な効力を生じない。

３　Ａが、Ｂに対し、Ａの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、甲建物の瑕疵 (かし) については、Ａはその負担の限度において、売主と同じく担保責任を負う。

４　Ａが、Ｂに対し、Ａの生活の面倒をみることという負担を課して、甲建物を書面によって贈与した場合、Ｂがその負担をその本旨に従って履行しないときでも、Ａはその贈与契約を解除することはできない。

【問10】　Ａを売主、Ｂを買主として甲土地の売買契約を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

１　Ａ所有の甲土地にＡが気付かなかった瑕疵 (かし) があり、その瑕疵については、Ｂも瑕疵であることに気づいておらず、かつ、気付かなかったことにつき過失がないような場合には、Ａは瑕疵担保責任を負う必要はない。

２　ＢがＡに解約手付を交付している場合、Ａが契約の履行に着手していない場合であっても、Ｂが自ら履行に着手していれば、Ｂは手付を放棄して売買契約を解除することができない。

３　甲土地がＡの所有地ではなく、他人の所有地であった場合には、ＡＢ間の売買契約は無効である。

４　Ａ所有の甲土地に抵当権の登記があり、Ｂが当該土地の抵当権消滅請求をした場合には、Ｂは当該請求の手続が終わるまで、Ａに対して売買代金の支払を拒むことができる。

【問11】　現行の借地借家法の施行後に設定された借地権に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

１　借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合で、借地権者が借地権設定者の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、借地権設定者は地上権の消滅の請求又は土地の賃貸借契約の解約の申入れをすることができる。

２　借地権の当初の存続期間が満了する場合において、借地権者が借地契約の更新を請求したときに、建物があるときは、借地権設定者が遅滞なく異議を述べたときでも、その異議の理由にかかわりなく、従前の借地契約と同一の条件で借地契約を更新したものとみなされる。

３　借地権の当初の存続期間中に借地上の建物の滅失があった場合、借地権者は地上権の放棄又は土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。

４　借地権の当初の存続期間が満了し借地契約を更新する場合において、当事者間でその期間を更新の日から１０年と定めたときは、その定めは効力を生じず、更新後の存続期間は更新の日から２０年となる。

【問12】　Ａ所有の甲建物につき、Ｂが一時使用目的ではなく賃料月額１０万円で賃貸借契約を締結する場合と、Ｃが適当な家屋に移るまでの一時的な居住を目的として無償で使用貸借契約を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。

１　ＢがＡに無断で甲建物を転貸しても、Ａに対する背信的行為と認めるに足らない特段の事情があるときは、Ａは賃貸借契約を解除できないのに対し、ＣがＡに無断で甲建物を転貸した場合には、Ａは使用貸借を解除できる。

２　期間の定めがない場合、ＡはＢに対して正当な事由があるときに限り、解約を申し入れることができるのに対し、返還時期の定めがない場合、ＡはＣに対していつでも返還を請求できる。

３　Ａが甲建物をＤに売却した場合、甲建物の引渡しを受けて甲建物で居住しているＢはＤに対して賃借権を主張できるのに対し、Ｃは甲建物の引き渡しを受けて甲建物に居住していてもＤに対して使用借権を主張することができない。

４　Ｂが死亡しても賃貸借契約は終了せず賃借権はＢの相続人に相続されるのに対し、Ｃが死亡すると使用貸借契約は終了するので使用借権はＣの相続人に相続されない。

【問13】　建物の区分所有等に関する法律 (以下この問において「法」という。) についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　管理者は、少なくとも毎年１回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも１週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

２　法又は規約により集会において決議をすべき場合において、これに代わり書面による決議を行うことについて区分所有者が１人でも反対するときは、書面による決議をすることができない。

３　建替え決議を目的とする集会を招集するときは、会日より少なくとも２か月前に、招集通知を発しなければならない。ただし、この期間は規約で伸長することができる。

４　他の区分所有者から区分所有権を譲り受け、建物の専有部分の全部を所有することとなった者は、公正証書による規約の設定を行うことができる。

【問14】　不動産の表示の登記についての次の記述のうち、誤っているものはどれか。

１　土地の地目について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その変更があった日から１月以内に、当該地目に関する変更の登記を申請しなければならない。

２　表題部所有者について住所の変更があったときは、当該表題部所有者は、その変更があったときから１月以内に、当該住所についての変更の登記の申請をしなければならない。

３　表題登記がない建物 (区分建物を除く。) の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から１月以内に、表題登記を申請しなければならない。

４　建物が滅失したときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人は、その滅失の日から１月以内に、当該建物の滅失の登記を申請しなければならない。