租税特別措置法第41条の５の居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。 (平成13年・問26)

２．「買換資産とされる家屋については，租税特別措置法第４１条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件とされている。」

４．「譲渡資産とされる家屋については，居住の用に供しているもの又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件とされている。」

　譲渡資産の譲渡損失の金額については、その年の翌年以後３年内の各年分(合計所得金額が3,000万円以下の年分に限る)の総所得金額等からの繰越控除が認められます。

　バブル崩壊後では、不動産の下落で居住用財産は含み損があり、これに対応する政策がないと不動産の売買は促進されない為、創られた制度です。

【正解：×】

◆譲渡資産の所有期間は５年超

　居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の譲渡資産の適用の所有期間の要件は５年超です。(租税特別措置法・41条の５第３項第1号)

●譲渡資産のこのほかの適用要件

・個人の居住用財産であること。

・譲渡先が、配偶者、直系親族、生計を一にする親族などの特殊関係者ではないこと

・譲渡原因が贈与や現物出資によるものではないこと。

・譲渡した居住用家屋の敷地に係る譲渡損失のうち面積500平方メートルを超える部分に相当する金額は除かれる。

　　☆居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例(所有期間10年超)

　　☆３，０００万円特別控除

　　☆特定の居住用財産の買換え・交換の場合の特例

２．「買換資産とされる家屋については，租税特別措置法第４１条の住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の適用を受けないことが適用要件とされている。」

【正解：×】平成11年，13年

◆重複適用−住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除

　住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除(住宅ローン控除)と重複適用することができます。

※居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除は，買換資産について，償還期間10年以上の住宅借入金等を有することが適用要件です。

【正解：×】

◆買換資産の取得時期

　買換資産については，譲渡した年の属する年の翌年の12月31日までに取得することが適用の要件になっています。

●買換資産のこのほかの適用要件

・譲渡した年の属する年の翌年12月31日までに買換資産を取得し、かつ、

・当該取得の日に属する年の翌年12月31日までの間に居住の用に供した、または、供する見込みであること

・住宅の床面積　50平方メートル以上(登記簿の面積)

・繰越控除年の年末において、買換え資産に係る一定の住宅借入金等の残高を残していること(金融機関などからの償還期間10年以上のもの)

４．「譲渡資産とされる家屋については，居住の用に供しているもの又は居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件とされている。」

【正解：○】

◆譲渡資産の譲渡の時期

　譲渡資産は，現在居住の用に供しているものか，居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡されるものであることが適用要件になっています。

◆使い分け

・譲渡する一定の居住用財産について住宅借入金等の残高がないときには、この新設の特例は使えない。残高がある場合は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」を使うこともできる。

・この新設の特例では買換資産について取得要件はない(買換資産を取得しなくてもよい)。「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」では取得する資産について要件がある。

・「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除」では譲渡損失は全額繰越控除できるが、この新設の特例では上限が「住宅借入金等の残高−譲渡価額」に限られる。

　上の41条の５の適用を受けるには，特定の居住用財産を譲渡するとともに,買換えた居住用資産がなければいけませんでしたが，新たに創設された41条の５の２では居住用資産の取得要件がないことから，特定の居住用財産を譲渡したのみでも,適用を受けることができます。

　つまり，居住用財産を譲渡した後に賃貸住宅に住み替えたり，両親等の親族の住宅に移り住む場合でも，この制度が適用されます。資産デフレによる住宅価格の下落やリストラの状況下への対処法として選択肢のひとつを増やす意義があります。

　◎41条の５と41条の５の２で共通するもの

２つの特例とも，譲渡資産に係る譲渡損失があるときは,「当該譲渡資産の譲渡による所得」以外の所得との損益通算及び翌年以降の繰越控除が認められている。〔『ほかの所得との損益通算の禁止』の原則の例外的な措置〕

　　　　　　　　　　　　・買換え特例
　　　　　　　　　　　　・3,000万円特別控除
　　　　　　　　　　　　・住宅ローン控除

　　※「収用交換等の５，０００万円特別控除」や「代替資産取得の課税の繰り延べ」も
　　　　一定の要件を満たせば可能。

　譲渡損があるとき　→　以下の２つを併用できる。

　　　　　　　　　　　　・住宅ローン控除
　　　　　　　　　　　　・損益通算及び繰越控除