租税特別措置法第36条の２の特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。(平成14年・問26)

２．「譲渡資産とされる家屋については，その譲渡をした日の属する年の１月１日における所有期間が１０年を超えるもののうち国内にあるものであることが，適用要件とされる。」

４．「買換え資産とされる家屋　(区分所有に係るものを除く)　については，その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が５０平方メートル以上５００平方メートル以下のものであることが，適用要件とされる。」

　・譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額〔又は見積り額〕以下のときは，その譲渡がなかったものとみなされ，課税されません。

　⇒　譲渡所得≦　買換資産の取得価額

　・譲渡資産の譲渡による収入金額が買換資産の取得価額〔又は見積り額〕を超えるときは，その超える部分について資産の譲渡があったものとみなされ，取得価額の引継ぎによる課税の繰り延べになります。〔買換資産を将来譲渡するときには，買換資産の取得費は旧資産である譲渡資産の取得費を引き継ぐことになる。〕

　⇒　譲渡所得＞買換資産の取得価額　・・・　譲渡代金の一部で買い換えると，譲渡代金と取得価額の差額が長期譲渡所得として課税される。

【正解：×】

◆譲渡資産の要件−居住していた時期

譲渡資産とされる家屋については，

・『譲渡するまで当該個人がその家屋に居住していた』か，

・『当該個人の居住の用に供されなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの』

　のどちらかを満たしていればよいので，「居住の用に供しているもの，又は居住の用に供されなくなった日から同日以後５年を経過する日の属する年の１２月３１日までに譲渡されるもの」とする本肢は×です。(租税特別措置法・36条の２第１項)

　自己の居住の用に
　供さなくなった日　　　　　　　３年間経過　　　　その年の１２月３１日

　――●――――――――――●――――――――●――――

　　　　｜←　　譲渡がこの間にあればよい　　　　　　　→｜　

●最近，譲渡資産にいつまで居住していたかを尋ねる肢が目立つ。

・居住用財産の軽減税率の適用のための家屋の居住要件(平成12年)

・特定の居住用財産の買換えの特例適用のための譲渡資産の要件(平成14年)

・居住用財産の譲渡所得の３，０００万円特別控除(平成15年)

●盲点と対比

　譲渡した前年又は前々年に

　・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例(軽減税率)(31条の３)

の適用を受けていても，３，０００万円特別控除(35条)の適用を受けることができる。

　⇔　特定の居住用財産の買換え・交換の課税の特例(36条の２)

　譲渡した年，前年又は前々年に『居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例』(軽減税率)の適用を受けていると，『特定の居住用財産の買換えの課税の特例』の適用を受けることができない。〕

２．「譲渡資産とされる家屋については，その譲渡をした日の属する年の１月１日における所有期間が１０年を超えるもののうち国内にあるものであることが，適用要件とされる。」

【正解：○】昭和57年，61年，平成５年，14年

◆譲渡資産の要件−所有期間10年超,居住期間１０年以上

　特定の居住用財産の買換えの場合の課税の特例(36条の２)は，譲渡した年の１月１日での譲渡資産の所有期間１０年超，居住期間１０年以上が要件です。

▼本肢でのブラフ

　『所有期間が１０年を超えるもののうち国内にあるものであること』にギョッとした人もいるかもしれませんが，条文ソノママの表現です。条文確認をしない人を引っ掛けようという魂胆から出題したものと思われます。条文ソノママなのになぜか迷わせるという宅建試験ではよくあるダマシの手口です。出題範囲全部の条文確認は時間的に不可能ですが，頻出事項については一応，条文を確認しておく必要があるでしょう。

●譲渡資産の所有期間・居住期間の要件

【正解：×】平成５年

◆買換資産の取得時期と入居時期の要件

　文章ではわかりにくいので，図解で理解しましょう。平成５年問28肢４では，買換資産の取得時期のほかに入居時期についても尋ねています。

■買換資産の取得時期

　　　譲渡の前年　　　　　譲渡した年　　　　　　　譲渡した翌年
　――●――――――――●―――――――――――●――――――
　　　　｜←　この期間内に買換資産を取得又は見込み→｜

■買換資産への入居時期

　(i)　譲渡した年又はその前年中に買換資産を取得したとき　⇒　譲渡した年の翌年まで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に居住の用に供する

　　　譲渡の前年　　　　　譲渡した年　　　譲渡した翌年
　――●―――――――――●―――――●――――――
　　　　｜←買換資産を取得→｜

　(ii)　譲渡した年の翌年中に買換資産を取得したとき　⇒　譲渡した年の翌々年まで
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　に居住の用に供する

　　　譲渡の前年　　　　　譲渡した年　　譲渡した翌年　　　　譲渡した年の翌々年
　――●―――――――――●―――――●――――――●――――――
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　買換資産を取得

４．「買換え資産とされる家屋 (区分所有に係るものを除く) については，その床面積のうち自己が居住の用に供する部分の床面積が５０平方メートル以上５００平方メートル以下のものであることが，適用要件とされる。」

【正解：×】平成５年

◆買換資産の家屋と土地の面積要件

　買換資産とされる家屋については，その居住の用に供する部分の床面積が５０平方メートル以上(上限はない)※，買換資産とされる土地等については，その面積が５００平方メートル以下〔下限はない〕のものであることが要件になっています。(租税特別措置法・施行令24条の２第３項１号イ，２号)

▼買換資産である家屋が耐火建築物である既存住宅の場合は，取得の日以前２５年前に建築されたものであるか，一定の耐震基準に適合したものに限ることに注意。

■国税庁タックスアンサー　特定の居住用財産の買換えの特例

　　　　　　　　　　　　・買換え特例
　　　　　　　　　　　　・3,000万円特別控除
　　　　　　　　　　　　・住宅ローン控除

　　※「収用交換等の５，０００万円特別控除」や「代替資産取得の課税の繰り延べ」も
　　　　一定の要件を満たせば可能。

　譲渡損があるとき　→　以下の２つを併用できる。

　　　　　　　　　　　　・住宅ローン控除
　　　　　　　　　　　　・損益通算及び繰越控除

(註) *のマークは，ワンポイントの出題，□は買換・交換の課税の特例を主な出題テーマとするものです。