平成12年度　宅地建物取引主任者資格試験　

〔問１〕　Ａが，Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地を売却する場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　Ｂが未成年者であるとき，Ｂは，Ａの代理人になることができない。

２　Ｂは，自己の責任により，自由に復代理人を選任することができる。

３　Ｂは，Ａの同意がなければ，この土地の買主になることができない。

４　Ｂは，Ａが死亡した後でも，Ａの代理人としてこの土地を売却できる。

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〔問２〕　Ａは，ＢのＣに対する金銭債務を担保するため，Ａ所有の土地に抵当権を設定し，物上保証人となった。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ａは，この金銭債務の消滅時効を援用することができる。

２　Ａが，Ｃに対し，この金銭債務が存在することを時効期間の経過前に承認した場合，当該債務の消滅時効の中断の効力が生じる。

３　Ｂが，Ｃに対し，この金銭債務が存在することを時効期間の経過前に承認した場合，Ａは，当該債務の消滅時効の中断の効力を否定することができない。

４　ＣからＡに対する不動産競売の申立てがされた場合，競売開始決定の正本がＢに送達された時に，この金銭債務の消滅時効の中断の効力が生じる。

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〔問３〕　Ａが，Ｂに賃貸している建物の賃料債権の先取特権に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　Ａは，賃貸した建物内にあるＢ所有の家具類だけでなく，Ｂが自己使用のため建物内に持ち込んだＢ所有の時計や宝石類に対しても，先取特権を有する。

２　Ｂが，建物をＣに転貸したときには，Ａは，Ｃが建物内に所有する動産に対しても，先取特権を有する。

３　Ｂがその建物内のＢ所有の動産をＤに売却したときは，Ａは，その代金債権に対して，払渡し前に差押えをしないで，先取特権を行使することができる。

４　ＡがＢから敷金を預かっている場合には，Ａは，賃料債権の額から敷金を差し引いた残額の部分についてのみ先取特権を有する。

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〔問４〕　Ａが，債権者の差押えを免れるため，Ｂと通謀して，Ａ所有地をＢに仮装譲渡する契約をした場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　ＢがＡから所有権移転登記を受けていた場合でも，Ａは，Ｂに対して，ＡＢ間の契約の無効を主張することができる。

２　Ｃが，ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で，Ｂからこの土地の譲渡を受けた場合は，所有権移転登記を受けていないときでも，Ｃは，Ａに対して，その所有権を主張することができる。

３　ＤがＡからこの土地の譲渡を受けた場合には，所有権移転登記を受けていないときでも，Ｄは，Ｂに対して，その所有権を主張することができる。

４　Ｅが，ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で，Ｂからこの土地の譲渡を受け，所有権移転登記を受けていない場合で，Ａがこの土地をＦに譲渡したとき，Ｅは，Ｆに対して，その所有権を主張することができる。

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〔問５〕　根抵当権に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　根抵当権は，根抵当権者が債務者に対して有する現在及び将来の債権をすべて担保するという内容で，設定することができる。

２　根抵当権の極度額は，いったん登記がされた後は，後順位担保権者その他の利害関係者の承諾を得た場合でも，増額することはできない。

３　登記された極度額が１億円の場合，根抵当権者は，元本１億円とそれに対する最後の２年分の利息及び損害金の合計額につき，優先弁済を主張できる。

４　根抵当権の被担保債権に属する個別の債権が，元本の確定前に，根抵当権者から第三者に譲渡された場合，その第三者は，当該根抵当権に基づく優先弁済を主張できない。

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〔問６〕　Ａが，Ｂに対して有する金銭債権をＣに譲渡した場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　譲渡通知は，ＡがＢに対してしなければならないが，ＣがＡの代理人としてＢに対して通知しても差し支えない。

２　Ｂが譲渡を承諾する相手方は，Ａ又はＣのいずれでも差し支えない。

３　Ａが，ＣとＤとに二重譲渡し，それぞれについて譲渡通知をした場合で，Ｃに係る通知の確定日付はＤに係るものより早いが，Ｂに対しては，Ｄに係る通知がＣに係る通知より先に到達したとき，Ｄへの債権譲渡が優先する。

４　Ｂが，既にＡに弁済していたのに，ＡのＣに対する譲渡を異議を留めないで承諾した場合，Ｂは，弁済したことをＣにもＡにも主張することができない。

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〔問７〕　買主Ａと売主Ｂとの間で建物の売買契約を締結し，ＡはＢに手付を交付したが，その手付は解約手付である旨約定した。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　手付の額が売買代金の額に比べて僅少である場合には，本件約定は，効力を有しない。

２　Ａが，売買代金の一部を支払う等売買契約の履行に着手した場合は，Ｂが履行に着手していないときでも，Ａは，本件約定に基づき手付を放棄して売買契約を解除することができない。

３　Ａが本件約定に基づき売買契約を解除した場合で，Ａに債務不履行はなかったが，Ｂが手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき，Ｂは，その損害全部の賠償を請求することができる。

４　Ｂが本件約定に基づき売買契約を解除する場合は，Ｂは，Ａに対して，単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず，これを現実に提供しなければならない。

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〔問８〕　Ａが，その過失によってＢ所有の建物を取り壊し，Ｂに対して不法行為による損害賠償債務を負担した場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　Ａの不法行為に関し，Ｂにも過失があった場合でも，Ａから過失相殺の主張がなければ，裁判所は，賠償額の算定に当たって，賠償金額を減額することができない。

２　不法行為がＡの過失とＣの過失による共同不法行為であった場合，Ａの過失がＣより軽微なときでも，Ｂは，Ａに対して損害の全額について賠償を請求することができる。

３　Ｂが，不法行為による損害と加害者を知った時から１年間，損害賠償請求権を行使しなければ，当該請求権は消滅時効により消滅する。

４　Ａの損害賠償債務は，ＢからＡへ履行の請求があった時から履行遅滞となり，Ｂは，その時以後の遅延損害金を請求することができる。

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〔問９〕　Ａが，Ｂに対する金銭債務について，代物弁済をする場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　Ａが，不動産の所有権をもって代物弁済の目的とする場合，Ｂへの所有権移転登記その他第三者に対する対抗要件を具備するため必要な行為を完了しなければ，弁済としての効力は生じない。

２　Ａの提供する不動産の価格が１，０００万円で，Ｂに対する金銭債務が９５０万円である場合，ＡＢ間で清算の取決めをしなければ，代物弁済はできない。

３　Ａが，Ｂに対する金銭債務の弁済に代えて，Ｃに対するＡの金銭債権を譲渡する場合に，その金銭債権の弁済期が未到来のものであるときは，弁済としての効力は生じない。

４　Ｂは，Ａから代物弁済として不動産の所有権の移転を受けた後は，その不動産に隠れた瑕疵があっても，Ａの責任を追求することはできない。

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〔問10〕　被相続人Ａ，相続人Ｂ及びＣ (いずれもＡの子) として，Ａが遺言をし，又はしようとする場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　Ａは，遺言をもって，第三者Ｄに遺言執行者の指定を委託することができる。

２　Ａは，「Ａの財産をすべてＢに遣贈する。ＣはＢに対して遺留分の減殺請求をしてはならない」旨の遺言をして，ＣをＡの相続から排除することができる。

３　Ａが，「Ａの甲土地をＢに相続させる」旨の遺言をした場合で，その後甲土地を第三者Ｅに売却し，登記を移転したとき，その遺言は撤回されたものとみなされる。

４　Ａは，「Ａの乙建物をＣに相続させる」旨の遺言をした場合で，Ｂの遺留分を害しないとき，これをＣ単独の所有に帰属させることができる。

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〔問11〕　Ａを賃借人，Ｂを賃貸人としてＢ所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約 (その設定後３０年を経過した日に借地上の建物の所有権がＡからＢに移転する旨の特約が付いているものとする。) を締結した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　本件契約における建物譲渡の特約は，必ずしも公正証書によって締結する必要はない。

２　Ａの借地権は，その設定後３０年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し，本件契約がＡＢの合意によらずに法定更新されることはない。

３　建物譲渡によりＡの借地権が消滅した場合で，Ａがその建物に居住しているときは，Ａは，直ちに，Ｂに対して建物を明け渡さなければならず，賃借の継続を請求することはできない。

４　Ｃが，建物をＡから賃借し，Ａの借地権消滅後もそこに居住している場合で，Ｂに対して賃借の継続を請求したときは，一定の場合を除き，ＢＣ間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。

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〔問12〕　Ａが，Ｂ所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　Ａが，建物に自ら居住せず，Ｂの承諾を得て第三者に転貸し，居住させているときは，Ａは，Ｂからその建物を買い受けた者に対し，賃借権を対抗することができない。

２　Ａが建物を第三者に転貸しようとする場合に，その転貸によりＢに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ｂが承諾を与えないときは，裁判所は，Ａの申立てにより，Ｂの承諾に代わる許可を与えることができる。

３　建物の転貸借がされている場合 (転借人Ｃ) において，ＡＢ間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは，Ｂは，Ｃにその旨通知しないと，Ａに対しても，契約の終了を主張することができない。

４　Ｂの建物がＤからの借地上にあり，Ｂの借地権の存続期間の満了によりＡが土地を明け渡すべきときは，Ａが期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り，Ａは，裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。

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〔問13〕●　建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　区分所有者が管理者を選任する場合は，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。

２　建物の価格の１/２以下に相当する部分が滅失した場合において，滅失した共用部分を復旧するときは，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。

３　共用部分の変更 (その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。) は，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。

４　管理者をその職務に関し区分所有者のために原告又は被告とする場合は，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。

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〔問14〕　所有権保存の登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　所有権の登記がされていない建物について，その所有権が自己にあることを確定判決によって証明できる者は，当該建物の所有権保存の登記を申請することができる。

２　被相続人が土地の登記記録の表題部所有者になっている場合において，その相続人が複数あるときは，共同相続人の１人は，自己の持分についてのみ所有権保存の登記を申請することができる。

３　土地収用法による収用によって土地の所有権を取得した者は，直接自己名義に当該土地の所有権保存の登記を申請することができる。

４　１棟の建物を区分した建物の登記記録の表題部所有者から所有権を取得した者は，直接自己名義に当該建物の所有権保存の登記を申請することができる。ただし，この場合において，当該建物が敷地権付き区分建物であるときは，当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。

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〔問15〕　土地の分筆の登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。

１　土地の分筆の登記の申請人は，登記記録の権利部に記録された所有権の登記名義人でなければならない

２　土地の分筆の登記を申請する場合に提供する分割前の土地の地積は，登記記録上の地積と一致していなければならない。

３　抵当権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において，分割後の数筆の土地にその抵当権が存続するときは，申請情報と併せて共同担保目録を添付情報として提供しなければならない。なお，登記申請しようとする登記所は，共同担保目録について不動産登記法附則第３条の指定を受けていない登記所(共担未指定登記所)であるとする。

４　承役地についてする地役権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において，分筆後の土地の一部に地役権が存続するときは，申請情報と併せて，当該地役権設定の範囲を証する地役権者が作成した情報及び地役権図面を添付情報として提供しなければならない。

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