平成15年度　宅地建物取引主任者資格試験　

〔問１〕　意思無能力者又は制限行為能力者に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　意思能力を欠いている者が土地を売却する意思表示を行った場合，その親族が当該意思表示を取り消せば，取消しの時点から将来に向かって無効となる。

２　未成年者が土地を売却する意思表示を行った場合，その未成年者が婚姻をしていても，親権者が当該意思表示を取り消せば，意思表示の時点に遡って無効となる。

３　成年被後見人が成年後見人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行った場合，成年後見人は，当該意思表示を取り消すことができる。

４　被保佐人が保佐人の事前の同意を得て土地を売却する意思表示を行った場合，保佐人は，当該意思表示を取り消すことができる。

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正答率

75.4％

〔問２〕　Ａは，Ｂとの間で，Ｂ所有の不動産を購人する売買契約を締結した。ただし，ＡがＡ所有の不動産を平成１５年１２月末日までに売却でき，その代金全額を受領することを停止条件とした。手付金の授受はなく，その他特段の合意もない。この場合，民法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１ 平成１５年１２月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は，契約の効力が生じていないので，Ａは，この売買契約を解約できる。

２　平成１５年１２月末日以前でこの停止条件の成否未定の間は，契約の効力が生じていないので，Ｂは，この売買契約を解約できる。

３　平成１５年１２月末日以前でこの停止条件の成否未定の間に，Ａが死亡して相続が開始された場合，契約の効力が生じていないので，Ａの相続人は，この売買契約の買主たる地位を相続することができない。

４　Ａが，Ａ所有の不動産の売買代金の受領を拒否して，故意に停止条件の成就を妨げた場合，Ｂは，その停止条件が成就したものとみなすことができる。

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正答率

82.6％

〔問３〕　Ａは，自己所有の甲地をＢに売却し引き渡したが，Ｂはまだ所有権移転登記を行っていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ｃが，ＡＢ間の売買の事実を知らずにＡから甲地を買い受け，所有権移転登記を得た場合，ＣはＢに対して甲地の所有権を主張することができる。

２　Ｄが，Ｂを欺き著しく高く売りつける目的で，Ｂが所有権移転登記を行っていないことに乗じて，Ａから甲地を買い受け所有権移転登記を得た場合，ＤはＢに対して甲地の所有権を主張することができない。

３　Ｅが，甲地に抵当権を設定して登記を得た場合であっても，その後Ｂが所有権移転登記を得てしまえば，以後，ＥはＢに対して甲地に抵当権を設定したことを主張することができない。

４　ＡとＦが，通謀して甲地をＡからＦに仮装譲渡し，所有権移転登記を得た場合，Ｂは登記がなくとも，Ｆに対して甲地の所有権を主張することができる。

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正答率

86.2％

〔問４〕　Ａ，Ｂ及びＣが，建物を共有している場合（持分を各３分の１とする｡ ）に関する次の記述のうち，民法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　Ａは，ＢとＣの同意を得なければ，この建物に関するＡの共有持分権を売却することはできない。

２　Ａは，ＢとＣの同意を得なければ，この建物に物埋的損傷及び改変などの変更を加えることはできない。

３　Ａが，その共有持分を放棄した場合，この建物は，ＢとＣの共有となり，共有持分は各２分の１となる。

４　各共有者は何時でも共有物の分割を請求できるのが原則であるが，５年を超えない期間内であれば分割をしない旨の契約をすることができる。

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正答率

82.5％

〔問５〕　Ａは，Ｂ所有の建物に抵当権を設定し，その旨の登記をした。Ｂは，その抵当権設定登記後に，この建物をＣに賃貸した。Ｃは，この契約時に，賃料の６ヵ月分相当額の３００万円の敷金を預託した。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　Ｂが，ＢのＣに対する将来にわたる賃料債権を第三者に譲渡し，対抗要件を備えた後は，Ｃが当該第三者に弁済する前であっても，Ａは，物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

２　Ｂの一般債権者であるＤが，ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえ，その命令がＣに送達された後は，Ｃが弁済する前であっても，Ａは，物上代位権を行使して当該賃料債権を差し押さえることはできない。

３　Ａが物上代位権を行使して，ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後は，Ｃは，Ａの抵当権設定登記前からＢに対して有している弁済期の到来している貸付金債権と当該賃料債権とを相殺することはできない。

４　Ａが物上代位権を行使して，ＢのＣに対する賃料債権を差し押さえた後，賃貸借契約が終了し建物を明け渡した場合，Ａは，当該賃料債権について敷金が充当される限度において物上代位権を行使することはできない。

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正答率

32.9％

〔問６〕　普通抵当権と元本確定前の根抵当権に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　普通抵当権でも，根抵当権でも，設定契約を締結するためには，被担保債権を特定することが必要である。

２　普通抵当権でも，根抵当権でも，現在は発生しておらず，将来発生する可能性がある債権を被担保債権とすることができる。

３　普通抵当権でも，根抵当権でも，被担保債権を譲り受けた者は，担保となっている普通抵当権又は根抵当権を被担保債権とともに取得する。

４　普通抵当権でも，根抵当権でも，遅延損害金については，最後の２年分を超えない利息の範囲内で担保される。

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正答率

14.6％

〔問７〕　Ａは，Ａの所有する土地をＢに売却し，Ｂの売買代金の支払債務についてＣがＡとの間で保証契約を締結した。この場合，民法の規定によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　Ｃの保証債務がＢとの連帯保証債務である場合，ＡがＣに対して保証債務の履行を請求してきても，ＣはＡに対して，まずＢに請求するよう主張できる。

２　Ｃの保証債務にＢと連帯して債務を負担する特約がない場合，ＡがＣに対して保証債務の履行を請求してきても，Ｃは，Ｂに弁済の資力があり，かつ，執行が容易であることを証明することによって，Ａの請求を拒むことができる。

３　Ｃの保証債務がＢとの連帯保証債務である場合，Ｃに対する履行の請求による時効の中断は，Ｂに対してもその効力を生ずる。

４　Ｃの保証債務にＢと連帯して債務を負担する特約がない場合，Ｂに対する履行の請求その他時効の中断は，Ｃに対してもその効力を生ずる。

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正答率

86.9％

〔問８〕　Ａは，Ｂに対して貸付金債権を有しており，Ａはこの貸付金債権をＣに対して譲渡した。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち誤っているものはどれか。

１　貸付金債権に譲渡禁止特約が付いている場合で，Ｃが譲渡禁止特約の存在を過失なく知らないとき，ＢはＣに対して債権譲渡が無効であると主張することができない。

２　Ｂが債権譲渡を承諾しない場合，ＣがＢに対して債権譲渡を通知するだけでは，ＣはＢに対して自分が債権者であることを主張することができない。

３　Ａが貸付金債権をＤに対しても譲渡し，Ｃへは確定日付のない証書，Ｄへは確定日付のある証書によってＢに通知した場合で，いずれの通知もＢによる弁済前に到達したとき，Ｂへの通知の到達の先後にかかわらず，ＤがＣに優先して権利を行使することができる。

４　Ａが貸付金債権をＥに対しても譲渡し，Ｃへは平成１５年１０月１０日付，Ｅへは同月９日付のそれぞれ確定日付のある証書によってＢに通知した場合で，いずれの通知もＢによる弁済前に到達したとき，Ｂへの通知の到達の先後にかかわらず，ＥがＣに優先して権利を行使することができる。

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正答率

47.5％

〔問９〕　同時履行の関係に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。

１　動産売買契約における目的物引渡債務と代金支払債務とは，同時履行の関係に立つ。

２　目的物の引渡しを要する請負契約における目的物引渡債務と報酬支払債務とは，同時履行の関係に立つ。

３　貸金債務の弁済と当該債務の担保のために経由された抵当権設定登記の抹消登記手続とは，同時履行の関係に立つ。

４　売買契約が詐欺を理由として有効に取り消された場合における当事者双方の原状回復義務は，同時履行の関係に立つ。

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正答率

60.6％

〔問10〕　Ａが，ＢからＢ所有の土地付中古建物を買い受けて引渡しを受けたが，建物の主要な構造部分に欠陥があった。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。なお，瑕疵担保責任（以下この問において「担保責任」という｡ ）については，特約はない。

１　Ａが，この欠陥の存在を知って契約を締結した場合，ＡはＢの担保責任を追及して契約を解除することはできないが，この場合の建物の欠陥は重大な瑕疵なのでＢに対して担保責任に基づき損害賠償請求を行うことができる。

２　Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，Ｂの担保責任を追及して契約の解除を行うことができるのは，欠陥が存在するために契約を行った目的を達成することができない場合に限られる。

３　Ａが，この欠陥の存在を知らないまま契約を締結した場合，契約締結から１年以内に担保責任の追及を行わなければ，ＡはＢに対して担保責任を追及することができなくなる。

４　ＡＢ間の売買契約が，宅地建物取引業者Ｃの媒介により契約締結に至ったものである場合，Ｂに対して担保責任が追及できるのであれば，ＡはＣに対しても担保責任を追及することができる。

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正答率

78.0％

〔問11〕　借主Ａは，Ｂ所有の建物について貸主Ｂとの間で賃貸借契約を締結し，敷金として賃料２ヵ月分に相当する金額をＢに対して支払ったが，当該敷金についてＢによる賃料債権への充当はされていない。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。

１　賃貸借契約が終了した場合，建物明渡しと敷金返還とは同時履行の関係に立たず，Ａの建物明渡しはＢから敷金の返還された後に行えばよい。

２　賃貸借契約期間中にＢが建物をＣに譲渡した場合で，Ｃが賃貸人の地位を承継したとき，敷金に関する権利義務は当然にＣに承継される。

３　賃貸借契約期間中にＡがＤに対して賃借権を譲渡した場合で，Ｂがこの賃借権譲渡を承諾したとき，敷金に関する権利義務は当然にＤに承継される。

４　賃貸借契約が終了した後，Ａが建物を明け渡す前に，Ｂが建物をＥに譲渡した場合で，ＢＥ間でＥに敷金を承継させる旨を合意したとき，敷金に関する権利義務は当然にＥに承継される。

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正答率

72.7％

〔問12〕　Ａが死亡し，それぞれ３分の１の相続分を持つＡの子Ｂ，Ｃ及びＤ（他に相続人はいない｡ ）が，全員，単純承認し，これを共同相続した。この場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。

１　相続財産である土地につき，遺産分割協議前に，Ｂが，ＣとＤの同意なくＢ名義への所有権移転登記をし，これを第三者に譲渡し，所有権移転登記をしても，ＣとＤは，自己の持分を登記なくして，その第三者に対抗できる。

２　相続財産である土地につき，Ｂ，Ｃ及びＤが持分各３分の１の共有相続登記をした後，遺産分割協議によりＢが単独所有権を取得した場合，その後にＣが登記上の持分３分の１を第三者に譲渡し，所有権移転登記をしても，Ｂは，単独所有権を登記なくして，その第三者に対抗できる。

３　相続財産である預金返還請求権などの金銭債権は，遺産分割協議が成立するまでは，相続人３人の共有に属し，３人全員の同意がなければ，その債務者に弁済請求できない。

４　Ｂが相続開始時に金銭を相続財産として保管している場合，ＣとＤは，遺産分割協議の成立前でも，自己の相続分に相当する金銭を支払うよう請求できる。

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正答率

60.2％

〔問13〕　Ａが，Ｂに，Ａ所有の甲地を建物の所有を目的として賃貸し，Ｂがその土地上に乙建物を新築し，所有している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。

１　Ｂが，乙建物につき自己名義の所有権の保存登記をしている場合は，甲地につき賃借権の登記をしていないときでも，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＣに対し，甲地の賃借権を対抗できる。

２　乙建物が滅失した場合でも，Ｂが借地借家法に規定する事項を甲地の上の見やすい場所に掲示したときは，Ｂは，甲地に賃借権の登記をしていなくても，滅失のあった日から２年間は，甲地をＡから譲渡され所有権移転登記を受けたＤに対し，甲地の賃借権を対抗できる。

３　Ｂが，乙建物をＥに譲渡しようとする湯合において，Ｅが甲地の賃借権を取得してもＡに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ａがその賃借権の譲渡を承諾しないときは，Ｂは，裁判所にＡの承諾に代わる許可をするよう申し立てることができる。

４　Ｂが，乙建物を１年以上自己使用しておらず，かつ，他人に譲渡しようとすることもない場合，Ａは，裁判所に，相当の対価の提供を条件として，自ら乙建物の譲渡及び甲地の賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てることができる。

→解答・解説

正答率

51.7％

〔問14〕　平成１５年１０月に新規に締結しようとしている，契約期間が２年で，更新がないこととする旨を定める建物賃貸借契約（以下この問において「定期借家契約」という｡ ）に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。

１　事業用ではなく居住の用に供する建物の賃貸借においては，定期借家契約とすることはできない。

２　定期借家契約は，公正証書によってしなければ，効力を生じない。

３　定期借家契約を締結しようとするときは，賃貸人は，あらかじめ賃借人に対し，契約の更新がなく，期間満了により賃貸借が終了することについて，その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない。

４　定期借家契約を適法に締結した場合，賃貸人は，期間満了日１ヵ月前までに期間満了により契約が終了する旨通知すれば，その終了を賃借人に対抗できる。

→解答・解説

正答率

85.9％

〔問15〕　不動産登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。

１　不動産の登記申請において，申請書に必要な書面又は図面が添付されていない場合には，申請人が即日にこれを補正したときでも，登記官は，理由を付した決定をもって，当該申請を却下しなければならない。

２　抹消登記を申請する場合において，当該抹消される登記について登記上の利害関係を有する第三者があるときは，申請情報に併せて，当該第三者の承諾を証するその第三者が作成した情報又は当該第三者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を提供しなければならない。

３　法改正のため削除。

４　登記原因を証する情報として執行力のある確定判決の判決書の正本が提供されている場合でも，法律の規定により第三者の許可がなければ権利変動の効力を生じないとされているときは，別に当該第三者の許可したことを証する情報を提供しなければならない。

→解答・解説

正答率

78.1％